房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點與解決方法

1、2014年第2期第4O卷總第178期IJ之材SichuanBuildingMatena~2592014年4月DOI：103969／jissn16724011201402117房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點與解決方法王肅川(阿克蘇新農(nóng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，新疆阿克蘇843000)摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個系統(tǒng)的工程項目，而房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理則是這個系統(tǒng)工程中的核心和關(guān)鍵，所以，做好房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理工作對于提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量，提升房

2、地產(chǎn)建設(shè)的整體水平都具有舉足輕重的作用。本文立足當(dāng)前時間，以房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理作為研究重點，在論證了房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的重要作用和其在建設(shè)過程中發(fā)揮的巨大作用的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中存在的問題進(jìn)行認(rèn)真剖析，并提出了解決問題的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；施工；現(xiàn)場管理；解決方法中圖分類號：TU7212文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B文章編號：1672—4011(2014)02—0259—020前言房地產(chǎn)開發(fā)工程項目是一個復(fù)雜的工程項目，其

3、開發(fā)工作手續(xù)繁瑣而且復(fù)雜，而且房地產(chǎn)工程建設(shè)的周期很長，有的需要幾年時間，資金投入也非常的巨大。故此房地產(chǎn)開發(fā)的工程效益也是按年來計算的，并且根據(jù)市場的不斷變化帶有很大的風(fēng)險性，尤其是近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)常做出政策性調(diào)整。很多大城市還制定了限購措施，以此來遏制購買，限制房地產(chǎn)的過度開發(fā)，隨著各種政策的不斷實施，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入買方市場。很多用戶對房子的購買變得更加的理性，而不是像以往不加思考的進(jìn)行購買，

4、消費者在購買的時候往往考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、口碑、居住環(huán)境，以及品質(zhì)和物業(yè)等等，作為房地產(chǎn)開發(fā)者，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)的市場前景，還有考慮開發(fā)的質(zhì)量，要把用戶放在第一位。所以，房地產(chǎn)開發(fā)要做好各種工作，例如前期的調(diào)研，并在建設(shè)施工、管理和售后服務(wù)上下足功夫。那么，在房地產(chǎn)工程實際的開發(fā)過程中，要如何進(jìn)行施工管理，以便發(fā)現(xiàn)施工中的問題，并完善管理過程，最終獲得預(yù)期的效益呢為此，筆者以多年參與房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的經(jīng)驗，在論證了房地產(chǎn)開發(fā)施

5、工現(xiàn)場管理的重要作用和其在建設(shè)過程中發(fā)揮的巨大作用的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中存在的問題進(jìn)行認(rèn)真剖析，并提出了解決問題的方法。1房地產(chǎn)開發(fā)施工管理中的難點分析11房地產(chǎn)開發(fā)施工進(jìn)度管理的難題在前期，房地產(chǎn)開發(fā)對市場缺乏研究，決策不到位，也沒有形成完整的可行性報告，從而使得施工項目的整體規(guī)劃不能如期進(jìn)行，即便是進(jìn)行了多方案的規(guī)劃，但是也會因為調(diào)查不充分，目標(biāo)不明確，使得決策的制定效率低下。還有一些開發(fā)商以市場為理由來推脫項目開發(fā)的

6、可行性調(diào)研。最后因為調(diào)研不詳，導(dǎo)致管理和決策不到位，浪費了時間和精力。決策機(jī)制的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)施工管理更加困難。決策匆忙，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售等過程都難以順利開展。可以說決策問題是管理的重點。例如，在施工中，遇到變更、或者功能性調(diào)整時，沒有有效管理策略。當(dāng)工程不得不繼續(xù)或者拖得太久時，因為前期的準(zhǔn)備不足，決策和前期管理就變得重要。所以，項目決策階段的問題在項目實施過程中會給管理帶來諸多困難。與此同時，在進(jìn)入施工階段，管理人員管

7、理的重點和難點放在關(guān)鍵點上，要有計劃，在管理上要細(xì)化，并且化繁為簡。對于施工進(jìn)度的管理也是管理的難點，為此要加強(qiáng)監(jiān)督管理，及時的進(jìn)行監(jiān)督和檢查。12房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場質(zhì)量管理的難題在施工質(zhì)量管理中，有些質(zhì)量問題沒有被及時的發(fā)現(xiàn)、及時的處理。而房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量是設(shè)計、施工、勘察和監(jiān)理多方面的綜合反映。要保證施工質(zhì)量，就要更好的協(xié)調(diào)各個部門，對于影響施工質(zhì)量的因素進(jìn)行控制，這就需要對房地產(chǎn)開發(fā)施工進(jìn)行管理，協(xié)調(diào)各個部門的關(guān)系，然而這種管理

8、卻并不容易。主要存在的管理難點是：其一，建設(shè)單位方面的問題，建設(shè)單位為了節(jié)約成本，降低材料的標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致質(zhì)量問題，為此要嚴(yán)格管理；其二，監(jiān)理的管理不到位，導(dǎo)致監(jiān)理監(jiān)督職能流于形式；其三，竣工驗收的管理不規(guī)范，從而不能有效發(fā)現(xiàn)問題。13房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價管理的問題在工程施工中，工程造價超出了預(yù)算，這種問題的出現(xiàn)，其原因有建設(shè)單位管理方面的問題，也有非管理因素引起的造價超支。第一，房地產(chǎn)開發(fā)中，工程設(shè)計變更混亂導(dǎo)致的造價變更，管理上的疏

9、漏或者管理上的混亂，導(dǎo)致工程設(shè)計管理不到位，隨意更改設(shè)計方案，進(jìn)而引發(fā)造價的改變，為此要嚴(yán)加管理，嚴(yán)格按照變更程序執(zhí)行，并在造價工程師的參與下進(jìn)行變更管理。第二，建設(shè)單位工程簽證管理混亂，造成造價突破問題，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工程簽證制度且造價工程師參與工程簽證管理。在施工現(xiàn)場的簽證中，很多管理人員和監(jiān)理人員對工程造價方面不是非常了解，為此，施工單位就借此騙取簽證，進(jìn)而導(dǎo)致施工質(zhì)量問題。2房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理問題的解決對策21做好房地產(chǎn)

10、項目施工管理的節(jié)點控制房地產(chǎn)項目進(jìn)入施工階段，為了更好的管理，從事管理的人員要把計劃列入重要管理項目中。對計劃的管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由粗放型管理進(jìn)入細(xì)化型管理的轉(zhuǎn)變，是提綱攜領(lǐng)、化繁為簡、化難為易的管理方法。所以，施工前，要擬定好計劃，對施工計劃的關(guān)鍵點進(jìn)行預(yù)測，并按照施工順序進(jìn)行梳理，把管理工作做好。并把有可能影響施工進(jìn)度的因素提前進(jìn)行預(yù)知，并做好應(yīng)急預(yù)案，同時做好實時監(jiān)測。對關(guān)鍵的施工任務(wù)進(jìn)行實時實地的監(jiān)督監(jiān)測，(下轉(zhuǎn)第262頁)2

11、622014年4月OsIJ迂材SichuanBuildingMaterials2014年第2期第40卷總第178期作用力的影響在研究區(qū)內(nèi)以灣滑作用形式形成一系列相互平行的褶皺構(gòu)造，主要構(gòu)造跡線近東西向，由于構(gòu)造作用力由北向南的擠壓，使構(gòu)造軸面向北發(fā)生傾斜。2)研究區(qū)構(gòu)造作用力受到本身由北向南的阻力、鐵溪一巫溪隱伏基底斷裂以及八面山弧形構(gòu)造帶上的作用力釋放三個因素的影響，使研究區(qū)的構(gòu)造作用力由北向南漸漸變小；以鐵溪一巫溪隱伏斷裂為界北部褶

12、皺構(gòu)造變形嚴(yán)重，構(gòu)造跡線密集，地層倒轉(zhuǎn)，主要褶皺類型以斜歪一倒轉(zhuǎn)褶皺為主；南部構(gòu)造變形相對變?nèi)?，未見有倒轉(zhuǎn)地層，褶皺類型以斜歪寬緩褶皺為主。在八面山弧形構(gòu)造旋轉(zhuǎn)力的作用下在南部部分褶皺構(gòu)造行跡甚至發(fā)生分支。3)研究區(qū)地處川東北地區(qū)特有的喇叭型聯(lián)合弧的中間位置，受力作用特殊。受到北部米倉山一大巴山基底逆推帶的推覆作用力的同時還受到南秦嶺構(gòu)造帶向南西方向推擠的影響，使研究區(qū)內(nèi)的合作用力方向為南南西方向；該合作用力在南部與八面山弧形構(gòu)造帶的左

13、行右旋的旋轉(zhuǎn)作用力疊加，使研究區(qū)構(gòu)造跡線由北向南以及由東向西主要構(gòu)造跡線由近東西向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸蔽魑飨?，研究區(qū)南部部分構(gòu)造跡線甚至轉(zhuǎn)變?yōu)楸蔽飨?。[ID：001035]參考文獻(xiàn)：[1]張岳橋，施煒，李建華，王瑞瑞，李海龍，董樹文大巴山前陸弧形構(gòu)造帶形成機(jī)理分析[J]地質(zhì)學(xué)報，2010，84(9)：1300—1315[2]武國利，陳虹，田密，施煒，高衛(wèi)大巴山弧形構(gòu)造帶中斷漁渡地區(qū)侏羅紀(jì)疊加變形研究[J]地球科學(xué)與環(huán)境學(xué)報，2010，32(2)

14、：130—136，148[3]王瑞瑞，張岳橋，解國愛，許懷智大巴山前陸弧形構(gòu)造的成因：來自沙箱實驗的認(rèn)識[J]地質(zhì)學(xué)報，2011，85(9)：1409—1418(上接第259頁)管理人員要把每天的工作情況進(jìn)行必要的檢查，并對施工方的工作安排進(jìn)行了解，從而預(yù)測施工方的施工效率，從而把握施工進(jìn)度。認(rèn)真剖析施工現(xiàn)場的問題，認(rèn)真分析進(jìn)度拖延的原因，分析某一工序出現(xiàn)延誤的原因，進(jìn)而尋找突破。進(jìn)度拖延是施工中經(jīng)常遇到的問題，但是關(guān)鍵節(jié)點的延誤會導(dǎo)致

15、整個施工工期的延誤，繼而使得工程不能如期完工，為此管理人員要認(rèn)真研究和分析，把檢測數(shù)據(jù)和記錄進(jìn)行對比分析，進(jìn)而確定拖延的工作量，拖延對總工程的影響，同時，分析施工單位的工作效率，工作量，以及人員配備和機(jī)械配備的情況是否匹配等，是否能滿足進(jìn)度的要求；此外，還要分析外界環(huán)境對工程施工進(jìn)度的影響，這些包括，設(shè)計錯誤，計劃變更，材料的價格變化，以及天氣等等因素。所以，做好施工現(xiàn)場管理，制定相應(yīng)措施，消除因管理跟不上帶來的問題。22加強(qiáng)施工項目進(jìn)

16、度與安全控制進(jìn)行施工進(jìn)度的控制需要采用規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)等方法。規(guī)劃就是對工程項目進(jìn)行合理的控制，包括總進(jìn)度的控制和分項進(jìn)度的控制，進(jìn)而形成進(jìn)度計劃?？刂剖菍κ┕みM(jìn)行管理的過程，也是施工計劃和實際進(jìn)度進(jìn)行比較的依據(jù)，并根據(jù)此來進(jìn)行調(diào)整施工。協(xié)調(diào)是施工的有關(guān)單位通過某種手段進(jìn)行相互溝通的進(jìn)度關(guān)系。施工進(jìn)度的控制可以采取的措施有：組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等。組織管理就是組織各個層次的進(jìn)度管理和控制人員，落實具體的工

17、作，履行責(zé)任，形成進(jìn)度管理組織體系，并按照施工進(jìn)展、項目結(jié)構(gòu)和合同等進(jìn)行項目的分解，進(jìn)而確定工程施工進(jìn)度。這樣就可以形成明確的目標(biāo)控制體系，對工程進(jìn)度進(jìn)行管控。施工項目進(jìn)度控制的主要目的是編制施工進(jìn)度計劃，并對其進(jìn)行管控，使施工方如期完成施工任務(wù)，編制的施工進(jìn)度計劃還包括部分工程施工進(jìn)度計劃，部分施工進(jìn)度計劃可以分步分項進(jìn)行，例如，按照月、旬編制的進(jìn)度計劃等等，并對其進(jìn)行管控。安全管理主要是落實施工中的施工安全，并落實責(zé)任，實施責(zé)任管理

18、施工項目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。據(jù)此，組建以項目施工經(jīng)理為首的施工安全組，從而開展各種安全管理活動；并建立施工人員安全責(zé)任制度，明確責(zé)任。這樣安全責(zé)任就有依據(jù)，可以落實到位，管理人員也可以定期的檢查安全責(zé)任落實情況。房地產(chǎn)施工項目要通過有關(guān)部門的安全審查才可以施工；施工項目負(fù)責(zé)人應(yīng)對施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗與認(rèn)可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗、失控的管理責(zé)任；所有的管理人員，施工人員在項目建設(shè)前都要簽訂安全協(xié)議，做出

19、安全保證；對安全責(zé)任的落實情況要認(rèn)真詳實的記錄，以便以后可以查閱。23加強(qiáng)施工項目質(zhì)量與成本控制房地產(chǎn)開發(fā)中的施工質(zhì)量的控制關(guān)鍵是人，只有避免失誤才能提升質(zhì)量。人是控制的動力，要充分發(fā)揮其主導(dǎo)性和積極性。對材料的管理和控制，主要是施工原材料的管理和控制，在這些管理中，要嚴(yán)格檢查和驗收，施工材料要合理使用，并建立材料的采購、驗收和使用記錄，以免一些不合格的施工材料進(jìn)入施工現(xiàn)場；對施工機(jī)械的管理和控制，是施工過程中使用的機(jī)器和工具的管理，施

20、工要根據(jù)施工要求選擇合適的施工機(jī)械，同時還要做好施工機(jī)械的管理、保養(yǎng)等工作；對施工方法的管理和控制，主要是在施工方案、施工技術(shù)、施工工藝以及施工組織等等都要進(jìn)行合理的控制管理，要做到施工切合工程要求，能解決施工中的困難，技術(shù)問題，這樣才能保證施工進(jìn)度，保證施工質(zhì)量，才能加快施工，有效降低成本；對環(huán)境的管理和控制，影響施工的環(huán)境因素很多，有自然環(huán)境因素，例如，地質(zhì)、水文、氣候等等，有工程技術(shù)環(huán)境，例如質(zhì)量保證體系，質(zhì)量管理制度等等。房地產(chǎn)

21、開發(fā)施工項目成本管理和控制要根據(jù)施工需要建立財務(wù)收支計劃，把施工計劃費用進(jìn)行合理的管控，并建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出；加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制成本提高質(zhì)量。3結(jié)束語在房地產(chǎn)開發(fā)中，施工管理工作是一個系統(tǒng)化的工程。為了做好施工管理工作，突破難點，管理方就要圍繞施工內(nèi)容的復(fù)雜性、多樣性開展管理工作。同時，對于工程中涉及專業(yè)知識的內(nèi)容，要了解后再進(jìn)行管控，只有系統(tǒng)合理的管理和控制施工中的工作，才能促進(jìn)施工的順利進(jìn)行。[ID：0010