項(xiàng)目投資可行性報(bào)告報(bào)告(完整版)分析

1、項(xiàng)目投資可研報(bào)告,報(bào)告框架,第一部分：項(xiàng)目概況…………………………………….…………………………………………….第二部分：項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案……………………………….……………………….……………………………第三部分：項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃……………………………….……………………….……………………………第四部分：投資收益分析…………………………………….…………………………………………….第五部分：融資及還款計(jì)劃……………………

2、…………….……………………….……………………………,第一部分 項(xiàng)目概況,項(xiàng)目所在區(qū)域－簡述,區(qū)域概況,區(qū)域規(guī)模,區(qū)域定位,礦產(chǎn)之鄉(xiāng)四驅(qū)之城旅游勝地能源基地,陽山—房地產(chǎn)逐漸成熟的價(jià)值洼地,陽山縣位于廣東省清遠(yuǎn)市中部，南嶺山脈南麓，連江中游，西漢高祖時(shí)置陽山縣，迄今已有2200多年的歷史。陽山縣山青水秀，資源豐富，自然生態(tài)條件優(yōu)越，森林資源豐富，是“中國反季節(jié)蔬菜之鄉(xiāng)”，享譽(yù)港澳、東南亞；旅游資源獨(dú)具特色，是廣東省旅游強(qiáng)縣，

3、主要風(fēng)景名勝有廣東第一峰、神筆山、北山古寺、連江風(fēng)景帶和南嶺國家森林公園等。,全縣總面積3418平方公里，截至2012年，全縣轄12個(gè)鎮(zhèn)1個(gè)瑤族鄉(xiāng)，總?cè)丝?4.3萬人。,項(xiàng)目總體情況,項(xiàng)目所在：清遠(yuǎn)市陽山縣城東，比鄰碧桂園項(xiàng)目規(guī)模：占地70.7畝，占地面積合共 47168 平方米，總建筑面積97485.5平方米項(xiàng)目定位：集商業(yè)、酒店、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期已基本開發(fā)完畢，項(xiàng)目二期在規(guī)劃調(diào)

4、整階段，待資金到位即可進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目綜合容積率2.25一期容積率為1，已落成臨街商業(yè)、駕校接待酒店、中餐廳、夜總會(huì)合共27041平方米；二期容積率調(diào)整為3.5，規(guī)劃面積70444.5平方米，規(guī)劃為酒店及酒店式公寓。,項(xiàng)目整體規(guī)劃,第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃方案,項(xiàng)目定位－背景,陽山作為駕駛員考試長途科目最早的指定地點(diǎn)之一，每天接待的考試學(xué)員在800—1000人次?，F(xiàn)有駕駛員培訓(xùn)基地因落成時(shí)間長，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了現(xiàn)

5、在的駕駛員考試規(guī)模。考試學(xué)員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場所，這種不得已的安排導(dǎo)致學(xué)員及教練員意見很大。本項(xiàng)目已經(jīng)于陽山縣委縣政府及交委達(dá)成了協(xié)議，本項(xiàng)目一期已經(jīng)落成的酒店以及中餐館等作為長途考試學(xué)員及教練員指定接待酒店，按市場價(jià)格結(jié)算租金。,項(xiàng)目定位－產(chǎn)品定位,鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶來源明確, 因此產(chǎn)品線應(yīng)較豐富,本項(xiàng)目總體量接近10萬平方米，分兩期開發(fā)，一二期互為補(bǔ)充,項(xiàng)目定位－產(chǎn)品規(guī)劃,接待酒店面積15000平方

6、米；接待酒店按4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修；接待酒店首層為接待大廳及公共就餐區(qū)；配套大型中餐廳、ktv、沐足等餐飲休閑功能全方位為入住客戶服務(wù)；按平均35平米/間的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置房250間標(biāo)準(zhǔn)客房。按照50平方米/間的的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置50間高標(biāo)客房；酒店式公寓滿足投資、旅游度假需求。,項(xiàng)目定位－接待酒店首層,作為定點(diǎn)接待酒店，每天接待超過500人次住宿及就餐首層接待大廳作為學(xué)員及教練員每天簽到功能公共就餐區(qū)每天提供自助餐以優(yōu)良的環(huán)境，良好的服務(wù)，

7、完善的配套，逐步取代原有的考試接待中心。,項(xiàng)目定位－餐飲娛樂配套,項(xiàng)目定位－客房裝修標(biāo)準(zhǔn),,標(biāo)準(zhǔn)客房,高標(biāo)客房,項(xiàng)目定位－酒店式公寓,酒店式公寓為本項(xiàng)目二期主打產(chǎn)品；鑒于本項(xiàng)目地處陽山這個(gè)旅游資源豐富的大氧吧，是旅游、度假、休閑的理想所在，我們以拎包入住的概念打造45—60平米的一房兩廳及兩房兩廳小戶型公寓，聘請知名酒店管理公司共同打造總價(jià)在20萬左右的酒店式公寓。,項(xiàng)目定位－酒店式公寓裝修,,拎包入住，精裝交房與知名酒店管理公司合

8、作6種裝修風(fēng)格工客戶菜單式選擇部分帶租約發(fā)售，投資信心保證配套商業(yè)聘請專業(yè)招商公司，保證項(xiàng)目生命力。,第三部分 市場概況及銷售計(jì)劃,陽山房地產(chǎn)概況,接上表,陽山房地產(chǎn)市場-結(jié)論,陽山在碧桂園沒有進(jìn)入前，因土地原因?qū)е率袌鲇行Ч?yīng)量較少，項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格區(qū)間差別不大。陽山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價(jià)格集中在3200—3500元/平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價(jià)格還有一定上漲空間。陽山購房多為地

9、緣性升級(jí)客戶和剛性需求(如婚房) 客群，主力戶型以舒適型兩居為主。碧桂園為陽山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領(lǐng)市場，其精裝修洋房均價(jià)4600元/平方是本項(xiàng)目的風(fēng)向標(biāo)。,銷售策略及計(jì)劃,銷售策略：本項(xiàng)目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項(xiàng)目將采取錯(cuò)位營銷的方式推進(jìn)。本項(xiàng)目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項(xiàng)目。戶型以45—60平方為主打，錯(cuò)開了與碧桂園的直接競爭，且小戶型填補(bǔ)了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項(xiàng)目爆發(fā)式銷

10、售的高峰。銷售計(jì)劃：2014年上半年，推出臨街商鋪；2014年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權(quán)式酒店（駕校接待 酒店300間酒店客房都面向市場推出）；2015年1月，推出4棟酒店式公寓進(jìn)行銷售；2015年上半年，加推剩余公寓；2016年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；,第四部分 投資收益分析,四、投資分析表,接上表,接上表,接上表,接上表,第五部分 項(xiàng)目融資及還款計(jì)劃,五、融資計(jì)劃,（

11、暫定名）項(xiàng)目，占地總面積約47168平方米，總建筑面積97485.5平方米，分兩期開發(fā)，其中一期已基本建設(shè)完畢，目前已經(jīng)取得房地產(chǎn)證的有商鋪4092M2；正在辦理房地產(chǎn)證的有中餐廳、夜總會(huì)合共7949M2，產(chǎn)權(quán)證可在3月底取得；15000M2的駕校接待酒店已經(jīng)封頂；項(xiàng)目的市政管道、市政道路已經(jīng)建好。二期酒店式公寓在規(guī)劃調(diào)整階段，資金到位即可動(dòng)工。項(xiàng)目計(jì)劃總投資23000萬元，項(xiàng)目資金來源于新世紀(jì)公司自籌和部分銀行貸款。公司由2009年

12、9月前期準(zhǔn)備工作開始，已籌得資金11000萬元，其中已投入資金10250萬元，包括購買地塊5000萬元及支付工程款項(xiàng)5250萬元。要項(xiàng)目整體開發(fā)完畢，項(xiàng)目資金缺口約為12000萬元。該缺口主要是支付一期部分工程款及將要建設(shè)二期所需的建安成本。由于項(xiàng)目一期基本建設(shè)完畢，且臨街商業(yè)部分已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)。因此臨街商業(yè)在2014年上半年開始回收資金。臨街商業(yè)銷售均價(jià)15000元/平方，全部售罄將回款6138萬元。駕校接待酒店已經(jīng)封頂，達(dá)到取得預(yù)售

13、證條件，在9月份以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式推向市場，體量300套，均價(jià)20萬元/套，預(yù)計(jì)回款6000萬元。因此本次項(xiàng)目融資金額在8000—12000萬元即可滾動(dòng)開發(fā)完畢整個(gè)項(xiàng)目。,五、還款計(jì)劃,本項(xiàng)目融資8000—12000萬元，用款周期為兩年；采取第一年付息，第二年還本付息的方式；項(xiàng)目在取得貸款后，其中的800萬用以支付一期工程所剩余的工程款，700萬用于支付一期物業(yè)取得產(chǎn)權(quán)證余款，其余款項(xiàng)用于支付二期工程前期規(guī)劃費(fèi)用及項(xiàng)目啟動(dòng)資金；（備