養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)模式

1、養(yǎng)老地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)盈利，必須依靠三個(gè)方面：靠政府、靠資本、靠注入?？孔⑷脒€是最根本的，只有把政府的養(yǎng)老服務(wù)需求滿(mǎn)足了，你去靠政府、靠資本才有得靠。梳理一下分為四塊：床位建設(shè)補(bǔ)貼，辦養(yǎng)老會(huì)根據(jù)床位數(shù)有一個(gè)補(bǔ)貼，每個(gè)床位多少錢(qián)，幾千到幾萬(wàn)塊都有，各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣。第二，運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼。每個(gè)月每個(gè)床位有幾十塊到幾百塊的補(bǔ)貼。第三，給老年人一個(gè)補(bǔ)貼，保險(xiǎn)。這些保險(xiǎn)政府可以出一部分進(jìn)行補(bǔ)貼。還有一個(gè)是低保失能補(bǔ)貼。如果養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有不能自理的老人入住，會(huì)有低保失

2、能補(bǔ)貼，這是社會(huì)對(duì)供養(yǎng)老人的引導(dǎo)。對(duì)于這樣一些補(bǔ)貼，不是說(shuō)所有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都可以享受，基本上有一些非盈利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才可以享受得了。一般的開(kāi)發(fā)商，我們屬于民辦、民營(yíng)為主的機(jī)構(gòu)，他享受不到這個(gè)補(bǔ)貼。這樣一些機(jī)構(gòu)就需要去尋找其他的盈利模式。一個(gè)就是靠資本，靠資本我們主要是靠出售股權(quán)的方式。整體出售又分為兩大塊：一個(gè)是相對(duì)于公開(kāi)市場(chǎng)，一個(gè)是非公開(kāi)市場(chǎng)?；鹗召?gòu)這個(gè)模式在國(guó)外已經(jīng)運(yùn)作比較成熟。它實(shí)際上本質(zhì)是資本運(yùn)作的模式。當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目本身有穩(wěn)定的

3、現(xiàn)金流，只不是不是說(shuō)一下子能夠現(xiàn)金快速地回籠。如果這時(shí)候需要進(jìn)行一下子的現(xiàn)金回籠就可以考慮這種方式。這種案例在國(guó)際上非常多。這里面資本的力量就非常有影響了，發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)參與主體背后都有資本的影子在背后，通過(guò)這樣的方式，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獲得了比較好的調(diào)結(jié)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。施、養(yǎng)老服務(wù)說(shuō)會(huì)做比較大的投入，確保這個(gè)項(xiàng)目入住的老年人享受到養(yǎng)老的相關(guān)服務(wù)。這里有一個(gè)案例，實(shí)際上這個(gè)案例并不是這么成功，但這是典型的出租性模式。分幾個(gè)區(qū)。租戶(hù)可以有幾種選擇：第一

4、，醫(yī)療、押金、高租金、高醫(yī)療押金、低租金。如果押金交到一定的程度可以免租進(jìn)行入住。主要是通過(guò)交押金之后的資金來(lái)進(jìn)行金融運(yùn)作，獲取的收益實(shí)際本質(zhì)上還是租金的模式。這種門(mén)檻比較低，可以選擇低押金，進(jìn)行出租沒(méi)有太多的限制。這也是造成了項(xiàng)目最終不是很成功的因素之一。前期投入的資金沒(méi)辦法通過(guò)一次性的資金來(lái)回籠過(guò)來(lái)，而且回收期比較長(zhǎng)，會(huì)面臨市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，這是項(xiàng)目的特點(diǎn)。這個(gè)項(xiàng)目不好有很多因素，這個(gè)分析下來(lái)就是一個(gè)因素。再就是會(huì)員卡模式，被市場(chǎng)認(rèn)可度比

5、較高的模式。項(xiàng)目本身不介紹了，流傳很多信息。A、B、C卡，C卡賣(mài)完了，不同的卡有不同的價(jià)格、服務(wù)。還有一個(gè)是物業(yè)出租，有些沿街配套的商鋪、物業(yè)來(lái)進(jìn)行物業(yè)出租，產(chǎn)生一定的收入。收入主要來(lái)源于會(huì)員卡，這也是權(quán)益的出售。模式應(yīng)該說(shuō)比較成功，得到了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。而且不僅在項(xiàng)目上進(jìn)行運(yùn)作，還有品牌輸出、管理輸出、資金輸出也做得非常好。有些是品牌合作，還有些是管理合作。尤其得到了很多業(yè)主方的認(rèn)可。另外一個(gè)，實(shí)際上是租售結(jié)合，就是前面幾種模式的混搭