[教育]養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究73頁

1、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究,,第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件研究第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究第三章養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究,專題總綱,第一章,國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件研究,宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機(jī)會(huì)及條件小結(jié),我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，

2、老人自我養(yǎng)老意識(shí)加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級(jí)老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。,宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究,現(xiàn)狀,趨勢(shì),到21世紀(jì)中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時(shí)期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%,截止2009年，我國60歲以上的老年人已達(dá)到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上

3、老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì),第一階段：市場發(fā)展初期（1999 年-2010 年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢老年人口的絕對(duì)值很大，市場對(duì)老年住宅有需求，但由于我國社會(huì)福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場有效需求不明朗，市場風(fēng)險(xiǎn)稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場快速發(fā)展階段（2010 年-2025

4、年）——老年住宅井噴式增長一方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新的水平，人均GDP 達(dá)到3000 美元以上，社會(huì)保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場需求明朗；另一方面，目前年齡在35 — 45 歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會(huì)的主流，有著較高的收入及教育水平；同時(shí)，這一時(shí)期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長將會(huì)保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，約在10

5、% 左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025 年-2055 年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì)，因此，老年住宅市場的發(fā)展將穩(wěn)定在一個(gè)較高的合理水平。,宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究,“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì)“獨(dú)子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)

6、充”的養(yǎng)老服務(wù)體系”,緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)老年人、對(duì)家庭、對(duì)社會(huì)都是最好的選擇 。,”421“家庭養(yǎng)老壓力加大一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子，四個(gè)老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。,,,宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究,政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,,民政部《關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)的通知》由點(diǎn)到面，逐

7、步推開。省級(jí)民政部門要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時(shí)機(jī)命名全國養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活動(dòng)，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化。,2005.3,,民政部公布《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見 》一、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的重要意義 二、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的基本原則 三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實(shí)，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌

8、集資金，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益,,2005.12.15,2006.9,,中國老齡委出臺(tái)《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系 二、不斷健全和完善老年社會(huì)保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系 四、努力豐富老年人精神文化生活,2008.1,民政部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知,,宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究,市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目

9、中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場需求量較大，整體市場供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部售罄，老年住宅市場存在較大機(jī)會(huì)。,隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了市場的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。,宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大

10、動(dòng)力，開發(fā)機(jī)會(huì)良好,推動(dòng)中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,,養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變,社會(huì)對(duì)養(yǎng)老住宅的關(guān)注,“421”家庭養(yǎng)老壓力,社會(huì)老齡化趨勢(shì),宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究,政策的優(yōu)惠,市場的需求及供應(yīng)缺口,養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型,中觀視角開發(fā)條件研究,人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn),人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn),,國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件,,,,

11、,擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？,從社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷,,,以核心城市為代表，對(duì)全國七大城市群進(jìn)行分析研究,中觀視角開發(fā)條件研究,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。,成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移

12、民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。,成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水品發(fā)達(dá)。目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因?yàn)槠淅淆g化程度最嚴(yán)重，具有

13、巨大的潛在市場，另外，強(qiáng)大的消費(fèi)力又提供了有力的消費(fèi)支撐，為老年住宅的試點(diǎn)開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。,考察區(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高。具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。以沈陽、武漢、成都為代表

14、的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛力市場，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)力相對(duì)較差，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。,潛力區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)

15、養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，消費(fèi)力強(qiáng)，但人口老齡化程度相對(duì)較輕，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。,根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。,中觀視角開發(fā)條件研究,注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。,暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟(jì)發(fā)

16、展水平較差的城市。,微觀視角開發(fā)條件研究,養(yǎng)老地產(chǎn),民政系統(tǒng)項(xiàng)目 （社會(huì)福利用地）,產(chǎn)權(quán)用地,“養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品,綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項(xiàng)目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā),,開發(fā)商有土地使用權(quán),,開發(fā)商無土地使用權(quán),,通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地,,通過一般地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)渠道獲取土地,,以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對(duì)象,將產(chǎn)權(quán)類用地作為研究對(duì)象,,微觀視角開發(fā)條件研究,養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)

17、權(quán)用地土地微觀條件,交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、 森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃,拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應(yīng)比周圍 同等條件住宅用地低廉,,土地出讓政策方面,地塊微觀條件方面,,,,微觀視角開發(fā)條件研究,土地出讓政策方面,拿地方式現(xiàn)有項(xiàng)目大部分都是通過公開市場上招、拍、掛取得

18、土地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地便宜,,,,,,大部分成功項(xiàng)目拿地價(jià)格都較低,微觀視角開發(fā)條件研究,地塊微觀條件方面,交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃,,,,,,良好的交通條件是項(xiàng)目成功的重要先決條件,綠

19、化率高、溫泉能有效提升項(xiàng)目檔次,土地方正便于規(guī)劃,養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件總結(jié),宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)——養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開發(fā)機(jī)會(huì)良好目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的井噴式增長時(shí)期已經(jīng)初步形成 ，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展市場需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中觀視角開發(fā)條件——根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個(gè)維度衡量擬進(jìn)入城市成熟區(qū)域： 華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為

20、代表）考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表）潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表）其它城市群暫不考慮微觀視角開發(fā)條件——地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占大比例（市場經(jīng)驗(yàn)值為80%）低價(jià)較周邊土地低廉土地交通、環(huán)境等資源良好,第二章,養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究,東方太陽城北京太陽城上海親和源燕達(dá)國際健康城,我國老年住宅模式分類,目前我國市場中老年住宅可分為三種模式:,政府收益型,政府

21、福利型,企業(yè)贏利型,多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計(jì)和建造，由社會(huì)投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅如：上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓,老年公寓,老年社區(qū),,老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起如：北京東方太陽城、北京太陽城、燕達(dá)國際健康城,,本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對(duì)象,企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下

22、：,,“銷售+持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作， “銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城,,采取會(huì)員制管理模式，出售長、短租會(huì)員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū),,只租不售，對(duì)自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同租金典型案例：燕達(dá)國際健康城,,以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉典型案例：東方太陽城,,“全部出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施,

23、,“只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運(yùn)營,,“會(huì)員制管理”模式——銷售會(huì)籍,,“銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn),我國老年住宅模式分類,全部出售模式——北京東方太陽城,區(qū)位坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公

24、寓面積為78-716平方米不等；,開發(fā)商中國希格瑪有限公司，成立于1986年，隸屬中國科學(xué)院所在區(qū)域概況項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊開盤時(shí)間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年,針對(duì)老年人需求的大規(guī)模超級(jí)配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米,北京東方太陽城,主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的

25、配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。,大型公共建筑群,太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)（社區(qū)擬引進(jìn)中日友好醫(yī)院）；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定

26、做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。,專業(yè)醫(yī)師問診,專業(yè)的醫(yī)療器械,北京東方太陽城,,大型康體中心： 康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)。,社區(qū)農(nóng)莊： 在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多

27、老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺.,老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師。,開敞空間： 通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場地、湖濱健身步道與兒童樂園。,看護(hù)健身中心,農(nóng)莊苗圃,老年大學(xué),健康步道,全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來源多樣,北京東方太陽城,產(chǎn)品體系類型多樣四層電梯公寓共600套， 1

28、70 ㎡-250 ㎡聯(lián)排共230套， 222 ㎡-260 ㎡獨(dú)棟共118套，268 ㎡-380 ㎡ 四合院共7套，424 ㎡-716 ㎡銷售情況良好一期、二期、三期分批開盤后均已售罄,北京東方太陽城,開盤時(shí)間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價(jià)格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米,人性化、生態(tài)化的組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目養(yǎng)老理念,北京東方

29、太陽城,整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要；多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置

30、相對(duì)較大的活動(dòng)場所；,規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸 福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所 學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老 有所為,北京東方太陽城,針對(duì)老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì),,無障礙設(shè)計(jì)：四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑

31、扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性,戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間。環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間；,景觀步道加寬以便通行,寬電梯入口，方便進(jìn)入,會(huì)所,針對(duì)老年人打造多彩的精

32、神文化生活,北京東方太陽城,精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動(dòng)：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛的活動(dòng).,案例小結(jié)：“超級(jí)配套+復(fù)合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽城成功

33、的關(guān)鍵因素,北京東方太陽城,養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念,“銷售+持有”模式——北京太陽城,區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場17公里、南距亞運(yùn)村15公里。規(guī)模：占地面積42萬m2（623畝） ，總建筑面積30萬m2 ， 容積率0.7，綠化率60％?？偼顿Y5億多人民幣 。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅 社區(qū)特色：中國式的

34、園林，2萬平米的人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時(shí)溫泉水入戶區(qū)域環(huán)境：周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地,,北京太陽城,北京太陽城開發(fā)物業(yè)類型概覽,北京太陽城,開發(fā)策略及銷售情況分析,一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價(jià)在8100元/

35、㎡左右，精裝修，總價(jià)約為51萬/套左右。,銷售情況,北京太陽城銀齡公寓——完全租住式老年公寓北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區(qū)內(nèi)，是一處具有醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能的租住式老年公寓。分為公寓A棟和公寓B棟，總建筑面積為28700 平方米;A棟擁有各類戶型房間175間，接待半自理和無自理能力老人，以醫(yī)療護(hù)理為主，生活照料為輔;B棟擁有各類戶型房間297間，接待健康老人，以生活照料為主，醫(yī)療護(hù)理為輔。,北京太陽城,銀鈴公寓收

36、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取會(huì)員制（目前只針對(duì)健康老人包括會(huì)員費(fèi)+房費(fèi)+服務(wù)費(fèi)），會(huì)費(fèi)從2萬到30萬不等，會(huì)費(fèi)在老人退宿時(shí)返還，會(huì)費(fèi)越高每月房租也就越低。,主要配套服務(wù)設(shè)施分析,主要配套設(shè)施面積指標(biāo),北京太陽城,醫(yī)療護(hù)理服務(wù)：北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂文化娛樂設(shè)施：文化宮休閑度假設(shè)施：假日酒店、溫泉會(huì)館商業(yè)服務(wù)設(shè)施:購物中心其他設(shè)施：家政服務(wù)中心（提供9款33項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)）,銷售客群分析北京太陽城項(xiàng)目客戶地域劃分，北京客戶約占90％，外地客戶約占10

37、%；客戶層次以離退休的老干部為主；自住養(yǎng)老是主要購買目的,北京太陽城,案例小結(jié)：,北京太陽城,,昌平是北京城市總體規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城，小湯山為示范鎮(zhèn),,開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營,,由財(cái)政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開發(fā)、銷售,,以養(yǎng)老為重要功能的商業(yè)住宅區(qū)，并提供全套專門的老年物業(yè)服務(wù),,“銷售+持有運(yùn)營”的運(yùn)作方式,,區(qū)

38、位處于城市發(fā)展方向,,多方合作開發(fā),,完善的養(yǎng)老配套,,本項(xiàng)目雖然打著老年社區(qū)的名義，但主流客戶仍以中青年人為主,,客群基礎(chǔ)多元化,“會(huì)員制管理”模式——上海親和源,區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機(jī)場12公里，虹橋機(jī)場22公里，離上海市中心人民廣場12公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn)3公里占地面積：84000平方米建筑面積：100000平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住土地性質(zhì)：

39、公共建筑用地土地價(jià)格：50萬元/畝已于2010年啟動(dòng)全國復(fù)制計(jì)劃,具有養(yǎng)老特色的功能構(gòu)成與服務(wù)設(shè)備設(shè)施,上海親和源,,服務(wù)內(nèi)容：每周預(yù)約上門一次家政服務(wù)每兩周預(yù)約上門收集清洗床單被套一次；物業(yè)管理費(fèi)；每人每年一次全身醫(yī)療體檢；每人購買一份意外保險(xiǎn)；公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換；社區(qū)內(nèi)各類文體設(shè)施的使用；管家部提供的其他類免費(fèi)服務(wù)等,上海親和源,具有養(yǎng)老特色的建筑設(shè)計(jì),,上海親和源,項(xiàng)目盈利模式分析——長、短期租

40、賃并舉由開盤時(shí)的小產(chǎn)權(quán)銷售向會(huì)員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性,長期租賃,短期租賃,A卡：——銷售概念的長租性質(zhì)需一次性支付一筆89萬元入會(huì)費(fèi)，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬—6.98萬元不等的會(huì)費(fèi)（根據(jù)房型不同）,B卡： ——租賃概念的短租性質(zhì)該卡對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價(jià)格

41、從45萬-88萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會(huì)費(fèi)。不能轉(zhuǎn)讓有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過部分免費(fèi),項(xiàng)目一期于2007年開盤，二期于2010年1月開盤截止到2011年5月，共售出450張卡,項(xiàng)目取地模式分析,,新建橋（親和源前身）,上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府,南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司,土地出讓工業(yè)用地（50萬/畝）,,合資公司政

42、府1875萬元入股,上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府,新建橋（親和源前身）,出讓,殼公司,+,上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司,,立項(xiàng)開發(fā)變更用地性質(zhì),工業(yè)用地,公共建筑用地,融資抵押貸款,用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵押貸款,上海親和源,案例小結(jié)取地模式親和源項(xiàng)目用地是工業(yè)用地，出讓年限僅為50年，由于項(xiàng)目性質(zhì)特殊，親和源養(yǎng)老公寓所處地塊于2006年辦理土地使用權(quán)出讓，出讓的土地性質(zhì)變更為公共建筑用地土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變?nèi)Q于當(dāng)?shù)?/p>

43、政府的大力支持盈利模式租售并舉，其中以租為主，但是租期長，實(shí)際為變相出售運(yùn)營模式為會(huì)員制加管理費(fèi)，會(huì)員費(fèi)的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費(fèi)作為日常服務(wù)運(yùn)營費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)彩色標(biāo)識(shí)風(fēng)雨連廊無障礙設(shè)施寬敞過道,上海親和源,只租不售模式——燕達(dá)國際健康城,宏觀背景：我國成熟的、高水平的醫(yī)院大多集中在大型城市的市中心，人流過于集中，醫(yī)療空間狹小，環(huán)境擁擠不堪項(xiàng)目背景：在燕郊設(shè)立燕達(dá)國際健康城是因?yàn)榫〇|的幾個(gè)縣

44、市中，缺乏大型、高水平的醫(yī)院,區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門30公里，距首都國際機(jī)場25公里規(guī)模：占地面積50萬平方米(不含附屬用地)，總建筑面積106萬平方米，總投資約70億元人民幣項(xiàng)目運(yùn)營方式以出租為主（土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）,機(jī)場,健康城,燕達(dá)國際健康城,,,醫(yī)院部,,燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心,醫(yī)學(xué)研究院醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院會(huì)議中心,,兩大功能板塊：“醫(yī)院＋養(yǎng)護(hù)” 養(yǎng)護(hù)板塊1、燕達(dá)金

45、色年華健康養(yǎng)護(hù)中心（12000床） 醫(yī)院板塊1、定位國內(nèi)外高端客戶群的燕達(dá)國際醫(yī)院（3000床，三甲標(biāo)準(zhǔn)）2、醫(yī)學(xué)研究院（3大研究主題） 3、醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院（可容納1500名學(xué)員） 4、會(huì)議中心（5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）,“醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈+養(yǎng)老養(yǎng)護(hù)”,依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護(hù)社區(qū),燕達(dá)國際健康城,“產(chǎn)學(xué)研”體系,通過高端配套產(chǎn)品的打造，在市場定位高端,燕達(dá)國際健康城,,,高端產(chǎn)品配套,9洞高爾夫多功能街區(qū)配套設(shè)施高等級(jí)醫(yī)院

46、養(yǎng)護(hù)中心……,,高規(guī)格接待（會(huì)議、醫(yī)療論壇等）,第五屆世界養(yǎng)生大會(huì)前沿生物醫(yī)學(xué)高峰論壇召開 美國Samaritan醫(yī)療集團(tuán)和林本頓社區(qū)學(xué)院代表團(tuán)及教育部官員來燕達(dá)集團(tuán)參觀訪問 ……,,客戶定位：吸引北京、天津等城市和國際的高端、海外人士前來就醫(yī)、養(yǎng)老采用“入門費(fèi)＋月費(fèi)”的收費(fèi)方式：入門費(fèi)為目前背景養(yǎng)老社區(qū)的最高水平：30－100萬，月費(fèi)為4200－13000元/月,燕達(dá)國際健康城,醫(yī)院,醫(yī)學(xué)研究院,醫(yī)護(hù)培訓(xùn)學(xué)院,養(yǎng)護(hù)中心,會(huì)議

47、中心,,,收益來源,主要收益,國家課題專項(xiàng)資金課題成果獎(jiǎng)勵(lì)國際資金投資……,學(xué)費(fèi)財(cái)政撥款……,房屋租賃會(huì)員制度……,場館租賃……,國家課題專項(xiàng)資金國際資金投資……,財(cái)政撥款……,房屋租賃會(huì)員制度……,場館租賃……,學(xué)、研,學(xué)、研,產(chǎn),產(chǎn),本項(xiàng)目主要收益點(diǎn)來源于養(yǎng)護(hù)中心的租賃收入,養(yǎng)護(hù)中心分為家居式養(yǎng)護(hù)樓（洋房）以及賓館式養(yǎng)護(hù)樓（板樓）養(yǎng)護(hù)中心收費(fèi)依據(jù)不同的護(hù)理級(jí)別進(jìn)行養(yǎng)護(hù)中心收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在市場中處于較高水平,

48、燕達(dá)國際健康城,然而，由于市場階段和定位不符的問題經(jīng)營狀況較差,燕達(dá)國際健康城,案例小結(jié)：此種模式需投入大量的資金，且對(duì)醫(yī)療資源要求高，可能面臨較大的難度與風(fēng)險(xiǎn),燕達(dá)國際健康城,,2：無法復(fù)制燕達(dá)國際健康城的模式，一是限于項(xiàng)目資金量的限制，二是擁有的醫(yī)療資源的限制,資金投入量大燕達(dá)國際健康城投入近百億元,擁有強(qiáng)勢(shì)的醫(yī)療資源,,,,,1：要成功打造老年社區(qū)，醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)的首要條件，環(huán)境打造也將是項(xiàng)目的重大投入之一,第三章,

49、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究,盈利模式研究 ——從哪里盈利（目標(biāo)客群） ——怎樣盈利（盈利載體）運(yùn)營模式研究 ——核心價(jià)值體系 ——養(yǎng)老地產(chǎn)概念下的軟、硬件服務(wù)體系 ——國內(nèi)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資源整合開發(fā)運(yùn)營模式小結(jié),盈利模式研究——從哪里盈利（目標(biāo)客群）,目標(biāo)客群應(yīng)參考大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目客群特征——多元化客群年齡多元化強(qiáng)調(diào)全齡化社區(qū)概念

50、，在立足老年客戶的同時(shí)，廣泛擴(kuò)大其它年齡客戶群體，避免排他性客群來源多元化本地客群兼顧周邊城市客群置業(yè)需求多元化在考慮以養(yǎng)老自住需求同時(shí)，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求客群檔次多元化主流檔次客群為主高知、高干、高管、海歸、社會(huì)名流等高端需求為輔,銷售部分客群,盈利模式研究——從哪里盈利（目標(biāo)客群）,持有部分客群,年齡：全齡化社區(qū)概念，立足老年群體，兼顧中青年來源：本地客戶為主，兼顧周邊城市客群購買主要目的：立足養(yǎng)老自

51、住需求，兼顧剛性需求、改善置業(yè)及投資需求客戶特征：養(yǎng)老一族：離退休老人，以自理性健康老年人為主 養(yǎng)老一族子女：希望與父母就近居住，方便照顧父母 準(zhǔn)養(yǎng)老一族：計(jì)劃將來退休生活而養(yǎng)老置業(yè)的中年客群； 地緣性客戶：周邊工作人群,自營部分養(yǎng)老公寓：面向較為高端的養(yǎng)老客群，離退休老干部，有較高收入來源，較高知識(shí)水平；中期、短期使用整售部分養(yǎng)老公寓：面向國際大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)整

52、體出配套公建：面向客群包括社區(qū)養(yǎng)老人群及住戶、來此進(jìn)行會(huì)議度假娛樂客群,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,建立綜合性的項(xiàng)目盈利體系 “住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營”,“銷售+持有”的盈利模式劣勢(shì)最少，更適合開發(fā)企業(yè)應(yīng)用,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,以地產(chǎn)銷售作為主要盈利載體住宅銷售為主要利潤來源點(diǎn),,,持有物業(yè)20%,銷售物業(yè)80%,萬科集團(tuán)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售與持有比例為8:2,目前，市場上養(yǎng)老

53、地產(chǎn)項(xiàng)目大都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤，其它收益僅占利潤的較少部分,以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項(xiàng)目背書打造養(yǎng)老示范區(qū)——以養(yǎng)老設(shè)施、組團(tuán)作為體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)理念的示范區(qū)例：上海綠地21城·孝賢坊，以尊老社區(qū)（孝賢坊）作為項(xiàng)目養(yǎng)老理念的示范區(qū),盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,,,,,度假社區(qū),,尊老社區(qū)（孝賢坊）,,國際社區(qū),,商務(wù)社區(qū),孝賢坊：孝賢坊老年社區(qū)規(guī)劃為獨(dú)立主題組團(tuán)；產(chǎn)品整體戶型面積偏小，控制總價(jià)，降低客戶購買門

54、檻精裝產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)為450-500元/平方米,整售與“會(huì)員制”銷售并舉——作為持有型物業(yè)盈利載體將養(yǎng)老公寓整售國際專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以最大限度快速回籠資金以會(huì)員制形式銷售，獲得經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施（如：老年公寓）利潤,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,以綜合性商業(yè)租售作為項(xiàng)目配套設(shè)施及持續(xù)盈利載體老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購物中心、康體娛樂等配套設(shè)施，后續(xù)配套經(jīng)營與物業(yè)服務(wù)方面的需求顯著,盈利模式研究——怎樣盈利（盈利載體）,

55、大型公共建筑群,東方太陽城5萬平米的公建集群,北京太陽城的養(yǎng)老社區(qū)配套體系,,社區(qū)中心康體中心度假酒店商業(yè)中心酒店公寓,運(yùn)營模式研究——核心價(jià)值體系,一以貫之的“養(yǎng)老”理念為背書，打造項(xiàng)目的復(fù)合價(jià)值體系老年社區(qū)開發(fā)成功必須與休閑旅游、教育、產(chǎn)業(yè)等多種主題共同打造，才能使項(xiàng)目充滿活力，造就不可復(fù)制的符合核心價(jià)值競爭力,老年社區(qū)開發(fā)融入到整個(gè)大盤主題中，否則單純的老年社區(qū)會(huì)使消費(fèi)者心理抗性大，因此必須走復(fù)合主題開發(fā)路線；根據(jù)老年

56、人生活、養(yǎng)生、娛樂、休閑需求，完善各種功能配套，消除區(qū)域陌生感；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異；,體現(xiàn)新一代的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)價(jià)值理念,運(yùn)營模式研究——核心價(jià)值體系,不僅老有所居，老有所養(yǎng)，,還要老有所為，老有所樂。,根據(jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施模型,運(yùn)營模式研究——養(yǎng)老概念下的軟硬件服務(wù)體系,居住功能,醫(yī)療護(hù)理功能,生活休閑功能,文化溝通功能,志愿者服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來年輕感覺,

57、完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng),多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié),精神與價(jià)值訴求,豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂配套,方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施,方便和安全,健康和獨(dú)立,運(yùn)動(dòng)和娛樂,學(xué)習(xí)和交流,年輕和自我價(jià)值,運(yùn)營模式研究——硬件服務(wù)體系,基于老年住宅的專用化，完善針對(duì)老年社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施,由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設(shè)計(jì)上有別于一般的住宅產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在各個(gè)細(xì)部針對(duì)老年人特征的專用設(shè)計(jì)上，如健康服務(wù)體系

58、、日常服務(wù)體系、文化教育服務(wù)體系、增值服務(wù)體系等；而所有的專用設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。,合理安排節(jié)奏，使配套設(shè)施開發(fā)與住宅開發(fā)銷售的節(jié)點(diǎn)相配合配套設(shè)施的合理投入及產(chǎn)品形式和開發(fā)規(guī)模控制合理控制，可使項(xiàng)目價(jià)值穩(wěn)定提升并維持項(xiàng)目的持續(xù)性經(jīng)營。,運(yùn)營模式研究——硬件服務(wù)體系,物業(yè)管理模式的創(chuàng)新針對(duì)老年人需求提供不

59、同等級(jí)的菜單式物業(yè)服務(wù)，并面向高端客群提供更為細(xì)致的個(gè)人訂制化服務(wù)，提升老年社區(qū)附加值,運(yùn)營模式研究——軟性服務(wù)體系,生活保障服務(wù)社區(qū)有大型老年購物中心內(nèi)設(shè)副食品專柜\老年用品專柜及電視\電話購物專柜對(duì)老人實(shí)行免費(fèi)導(dǎo)購\物品搬運(yùn)服務(wù)對(duì)通過電視\電話\網(wǎng)絡(luò)預(yù)約購物的老年人,實(shí)行免費(fèi)送貨上門免費(fèi)為老年社區(qū)內(nèi)的居民推薦小時(shí)工、保姆等服務(wù)人員社區(qū)實(shí)行封閉型管理，實(shí)行免費(fèi)乘坐電瓶車往來于社區(qū)內(nèi)部免費(fèi)乘坐社區(qū)與市區(qū)之間的往返巴士娛樂文

60、化服務(wù)在社區(qū)內(nèi)的老年大學(xué)設(shè)立圖書館，老年 免費(fèi)閱讀，免費(fèi)參加社區(qū)組織的講座為老年人公益性的活動(dòng)提供陪同社區(qū)免費(fèi)組織適合各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動(dòng)及比賽在社區(qū)的娛樂交流場所，定期為老年提供免費(fèi)服務(wù) 組織老人外出旅游醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù)社區(qū)醫(yī)院對(duì)老年人每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，建立健康檔案社區(qū)醫(yī)院提供送醫(yī)、送藥上門，免收出診費(fèi)免費(fèi)使用緊急呼叫系統(tǒng)，社區(qū)醫(yī)院與急救中心建立急救站，對(duì)老年人在社區(qū)內(nèi)的緊急救護(hù)，免費(fèi)服務(wù)免費(fèi)參加社

61、區(qū)醫(yī)院舉辦的健康咨詢和健康教育講座,老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項(xiàng)目盈利體系衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點(diǎn)而目前市場中老年人產(chǎn)品及服務(wù)體系開發(fā)薄弱，資源整合力度不夠,運(yùn)營模式研究——養(yǎng)老配套服務(wù)所衍生出新的項(xiàng)目贏利點(diǎn),運(yùn)營模式研究——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源整合,國際著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源整合,運(yùn)營模式研究——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源整合,國內(nèi)著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及具有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)資源整合,盈利模式目標(biāo)客群多元化——立足

62、但不僅限于于老年群體建立綜合性的項(xiàng)目盈利體系 ——“住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營”以住宅銷售為主要利潤來源點(diǎn)以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項(xiàng)目理念，并打造養(yǎng)老示范區(qū)體現(xiàn)項(xiàng)目理念通過會(huì)員制銷售作為持有型物業(yè)盈利載體以綜合性商業(yè)租售作為項(xiàng)目配套設(shè)施及持續(xù)盈利載體運(yùn)營模式以“養(yǎng)老”理念為核心，打造項(xiàng)目的復(fù)合價(jià)值體系建立養(yǎng)老概念下的軟硬件配套服務(wù)體系，并以此衍生出新的價(jià)值利潤點(diǎn)引入國內(nèi)外著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式