住宅價格與土地價格的城市間差異及其決定因素研究——以中國35個大中城市為例.pdf

1、浙江大學(xué)管理學(xué)院博士學(xué)位論文住宅價格與土地價格的城市間差異及其決定因素研究——以中國35個大中城市為例姓名：張娟鋒申請學(xué)位級別：博士專業(yè)：企業(yè)管理指導(dǎo)教師：賈生華20080401浙江大學(xué)博士學(xué)位論文 住宅價格與土地價格的城市間差異及其決定因素研究口水平、財富水平、建筑成本和犯罪率是導(dǎo)致住宅價格城市間差異的重要外生決定因素。長期來看，財富水平的提高和人口數(shù)量的增長依然是提升住宅需求的重要驅(qū)動力，會導(dǎo)致住宅市場均衡價格的提高。建筑成本對住宅

2、供給產(chǎn)生負(fù)的影響，犯罪率對住宅需求產(chǎn)生負(fù)的影響。在土地市場上，住宅價格預(yù)期、空氣質(zhì)量、土地市場化程度和土地可得性是導(dǎo)致土地價格城市間差異的重要外生決定因素。住宅價格預(yù)期將顯著地影響開發(fā)商在土地市場的需求。土地市場化程度對于城市土地價格的影響也非常顯著，協(xié)議出讓土地的比例越低，土地價格越高。因此，在內(nèi)生決定因素的作用下，人口水平、財富水平、建筑成本和犯罪率四個因素對于住宅價格城市間差異的影響顯著。而住宅價格預(yù)期、空氣質(zhì)量、土地市場化程度和

3、土地可得性對土地價格城市間差異的影響顯著。住宅價格與土地價格的城市問差異是內(nèi)生決定因素和外生決定因素共同作用的結(jié)果。( 4 ) 土地市場的微觀干預(yù)政策效果顯著。政府干預(yù)對于住宅用地出讓價格有顯著的影響。容積率越高，土地的價格越高；政府對于出讓地塊面積的控制也會影響出讓土地的單位價格。政府對于這兩個約束條件的調(diào)整會顯著地改變住宅用地的市場價格，導(dǎo)致土地價格偏離自由交易價格，引起土地價格的扭曲。政府通過所控制的約束條件的變化傳遞政府干預(yù)土地

4、市場的傾向。長期來看，這種干預(yù)傾向會改變開發(fā)商對住宅用地開發(fā)的收益預(yù)期。( 5 ) 市場干預(yù)政策應(yīng)當(dāng)具有系統(tǒng)性和區(qū)域差異性。住宅價格與土地價格的城市間差異已經(jīng)是客觀事實，并成為影響城市居民生活水平的重要因素，本研究提出兩個方面的政策建議。第一，建立具有區(qū)域差異性的不動產(chǎn)價值獲取新機(jī)制。當(dāng)前，住宅價格與土地價格的城市間差異反映出區(qū)域住宅市場與土地市場處于不同的發(fā)展階段。以廣州和深圳為代表的珠三角區(qū)域和以上海、杭州和南京為代表的長三角區(qū)域的

5、住宅市場和土地市場已經(jīng)非常成熟，住宅價格與土地價格遠(yuǎn)高于其他城市。本研究認(rèn)為應(yīng)當(dāng)參考新加坡和香港的不動產(chǎn)價值獲取機(jī)制，根據(jù)市場發(fā)育程度和價格差異程度，在市場發(fā)育程度較高，住宅和土地價格較高的城市率先形成具有區(qū)域差異性的不動產(chǎn)價值獲取機(jī)制，保證住宅、土地等不動產(chǎn)的增值能夠合理分配，抑制部分區(qū)域住宅與土地價格的非理性增長。第二，開辟區(qū)域性的新住宅用地供應(yīng)市場。隨著土地市場化程度的進(jìn)一步提升，土地市場供給和需求之間的矛盾還將進(jìn)一步加劇。依據(jù)城