房地產(chǎn)評(píng)估案例分析報(bào)告

1、1《房地產(chǎn)評(píng)估》案例分析案例一 一、估價(jià)對(duì)象概況本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象為某處寫字樓，共用地面積 1362.5826 m2， 建筑面積11359.1784m2，用途為辦公。 估價(jià)對(duì)象地處繁華地段，交通便捷，市政配套設(shè)施齊全。估價(jià)對(duì)象建于 2003 年，為 17 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑，配置兩臺(tái)電梯及一套自動(dòng)上落扶梯。據(jù)現(xiàn)場勘察，估價(jià)對(duì)象的維修保養(yǎng)情況良好，使用正常。二

2、、估價(jià)目的轉(zhuǎn)讓。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)本項(xiàng)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2012 年 3 月。四、估價(jià)依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999)；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ；《中華人民共和國土地管理法》 ；五、估價(jià)原則1、遵循合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)；2、遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；3、遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、

3、估價(jià)方法由于估價(jià)對(duì)象所在地同類型的房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，故采用市場比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。七、估價(jià)測算過程一、市場比較法由于此處房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn)交易較多，能方便地找到多個(gè)參照物，且參照物與估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料也能搜集到，因此我們采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。市場比較法是指將估價(jià)對(duì)象3相關(guān)因素的修正（見表 2） 算術(shù)平均法確定評(píng)估單價(jià)為：（7081+7370+6883）/3?7110（ 元/m2 ）評(píng)估

4、值為：7110×11359.1784 ?80,763,800（元）二、成本法成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)重置價(jià)格，扣市政設(shè)施 齊全 齊全 齊全繁華程度 繁華 繁華 繁華臨街狀況 臨街 臨街 臨街總 層 數(shù) 高層 高層 高層實(shí)例樓層 6 層 2 層 9 層外部裝修 較好 較好 較好內(nèi)部裝修 無 無 簡單設(shè)備安裝 較好 較好 較好新舊程度

5、新樓 新樓 新樓實(shí) 例 A B C調(diào)整后實(shí)例單價(jià)(元/m2)10035 8500 10201修正項(xiàng)目 比較數(shù) 比較情況說明比較數(shù) 比較情況說明比較數(shù) 比較情況說明交易情況修正 100/100 正常 100/100 正常 100/100 正常交易日期修正 99/100 下降 97/100 下降 97/100 下降區(qū)域因素修正 100/115 案例佳 100/99 稍差 100/115 案例佳個(gè)別因素修正 100/122 案例佳 100/1