重慶工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)研究_62ppt

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案,重慶工業(yè)服務(wù)港·工業(yè)地產(chǎn)延展,1,目 錄,重慶工業(yè)服務(wù)港·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系 ……………………………31、外部產(chǎn)品市場(chǎng)體系……………………………………………42、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)體系……………………………………………5總部基地的發(fā)展研究 ……………………………………………81、總部基地釋義 ………………………………………………92、總部基地開(kāi)發(fā)模式………………………………………

2、…103、我們對(duì)Business park(商務(wù)花園）的認(rèn)識(shí) …………………114、 Business park的演變歷程 …………………………………125、國(guó)外案例研究………………………………………………136、國(guó)內(nèi)案例研究………………………………………………197、重慶總部基地………………………………………………56,2,3,重慶工業(yè)服務(wù)港·產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)體系,1、外部產(chǎn)品市場(chǎng)體系,4,規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè)選擇及園區(qū)

3、功能定位建議    專(zhuān)家論證會(huì)建議   融資規(guī)劃及資源整合建議   戰(zhàn)略合作伙伴前提推薦環(huán)境及污染控制提議 行業(yè)選擇及總體動(dòng)能確定研討   項(xiàng)目分類(lèi)功能定位建議項(xiàng)目投入產(chǎn)出財(cái)務(wù)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)   規(guī)劃設(shè)計(jì)定案審定協(xié)作項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)方案建議,物業(yè)管理咨詢(xún),從我們

4、所面對(duì)的客戶(hù)對(duì)象、可代理的產(chǎn)品類(lèi)型以及可為其提供的服務(wù)領(lǐng)域，來(lái)詮釋重慶工業(yè)服務(wù)港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)體系。,,,5,2、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)體系,① 運(yùn)營(yíng)職能架構(gòu),注：3大運(yùn)營(yíng)職能涉及到的文件表格及協(xié)議合同書(shū)⑴ 代理項(xiàng)目信息采集表；⑵ 咨詢(xún)策劃服務(wù)（項(xiàng)目承接）協(xié)議書(shū)；⑶ 招商銷(xiāo)售代理（項(xiàng)目承接）協(xié)議書(shū)；⑷ 項(xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)外包協(xié)議書(shū)；⑸ 咨詢(xún)策劃代理服務(wù)項(xiàng)目的合同信息匯總表；⑹ 招商銷(xiāo)售代理合作項(xiàng)目的合同信息匯總表；⑺ 代理項(xiàng)目的信息公示表；⑻ 各類(lèi)

5、市場(chǎng)需求信息的匯總表；⑼ 各類(lèi)市場(chǎng)需求信息的公示表；⑽ 市場(chǎng)需求信息采集表；⑾ 項(xiàng)目執(zhí)行外包服務(wù)協(xié)議書(shū)。,將招商部劃為3大職能體系，使工作開(kāi)展模塊化，工作目標(biāo)更明確，職能體系更清晰。同時(shí)，各工作模塊又通過(guò)表格化管理，實(shí)現(xiàn)工作開(kāi)展的具體化，從而達(dá)到數(shù)據(jù)信息的采集與發(fā)布更流暢，加強(qiáng)了信息整合力度。,② 人員架構(gòu),6,工業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)板塊的人員架構(gòu)分為：在職定編團(tuán)隊(duì)與外部兼職團(tuán)隊(duì)，兩大人員體系架構(gòu)。外部兼職團(tuán)隊(duì)的工作執(zhí)行管理，由相對(duì)應(yīng)職崗的在職

6、定編團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。,③ 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制,7,本獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制通過(guò)利益鏈將在編團(tuán)隊(duì)與外部兼職團(tuán)隊(duì)有效的串聯(lián)，形成利益共同體，借以提高相關(guān)的業(yè)績(jī)效能。,注：① 上表之獎(jiǎng)勵(lì)辦法為建議稿，未進(jìn)行財(cái)務(wù)核定。② 在編人員崗位提成分配標(biāo)準(zhǔn)，則根據(jù)項(xiàng)目承接或執(zhí)行的參與人員數(shù)量進(jìn)行平均分配。,總部基地的發(fā)展研究,8,（資料來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)、其他研究報(bào)告）,1、總部基地釋義,“總部基地”是發(fā)展和建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)的重要載體和具體體現(xiàn)，在總部基地中不僅有品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、配

7、套完善、功能齊全的現(xiàn)代化辦公樓作為企業(yè)和公司總部的辦公硬環(huán)境；同時(shí)在基地中還蘊(yùn)涵著深厚的總部文化，這需要一種國(guó)內(nèi)外成熟、高端企業(yè)之間能夠交流互動(dòng)、資源共享、共同發(fā)展的軟環(huán)境。,9,“總部經(jīng)濟(jì)”是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。,2、總部基地開(kāi)發(fā)模式,總部基地,,,,,,,商務(wù)

8、花園,CBD,Business Park,Business　Park(中文直譯為“商務(wù)花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠(chǎng)房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以?xún)?yōu)美的綠色園林景觀(guān)激發(fā)工作人員靈感的地方。,,窗口/營(yíng)銷(xiāo)中心,,總部/研發(fā)等分支機(jī)構(gòu),企業(yè)總部基地的選址的趨勢(shì)。一些以總部經(jīng)濟(jì)定位的商務(wù)花園代表了未來(lái)總部選址的潮流。,10,,,3、我們對(duì)Business Park的認(rèn)識(shí),我們將從

9、以下幾個(gè)方面闡述對(duì)Business Park的認(rèn)識(shí),從產(chǎn)業(yè)類(lèi)型來(lái)看:Business Park的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主，如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端 ，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個(gè)區(qū)域密集分布。通過(guò)分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動(dòng)、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“內(nèi)聚效應(yīng)”。 從地理區(qū)位來(lái)看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對(duì)中心城市既有一定的獨(dú)立性，又有很好的可達(dá)性。從園區(qū)功能來(lái)

10、看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開(kāi)來(lái)，主要集中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時(shí)生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來(lái)看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來(lái)看：園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)展生態(tài)。,11,4、Business Park 演變歷程,Business park目前已在國(guó)外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。,12,5、國(guó)外案例研究——后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式

11、“商務(wù)花園”⑴ 歐州商務(wù)花園案例——杜柏林Park west西區(qū)商務(wù)花園,,PW西區(qū)商務(wù)花園概況：PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛(ài)爾蘭最大的商務(wù)花園，其景觀(guān)花園內(nèi)布滿(mǎn)了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹(shù)木林立，配套的娛樂(lè)休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。PARK WEST擁有一座市郊通勤火車(chē)的侯車(chē)站、專(zhuān)業(yè)的公交運(yùn)輸設(shè)施、寬敞的停車(chē)位以及能夠快速到達(dá)M50與NASS公路的快速通道，無(wú)論

12、從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進(jìn)入商務(wù)花園。14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進(jìn)水準(zhǔn)的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿(mǎn)足了園區(qū)內(nèi)大型跨國(guó)企業(yè)的需求。以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進(jìn)入園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年為止，PW吸引了30000人來(lái)這里就業(yè)。所

13、涉及的行業(yè)也包羅萬(wàn)象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計(jì)算機(jī)、電子與軟件等。,13,新加坡商務(wù)花園概況：新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國(guó)際貿(mào)易口岸和節(jié)點(diǎn)；為了更集約、更有效的為國(guó)際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國(guó)際商務(wù)花園，帶有強(qiáng)烈的政府色彩。商務(wù)花園的位置選擇方面：注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合——城市邊緣區(qū)，土地成本相對(duì)較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交

14、通轉(zhuǎn)換點(diǎn)；注重與邊緣居住組團(tuán)的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；注重對(duì)商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃——為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開(kāi)發(fā)，新加坡城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)對(duì)配套設(shè)施的類(lèi)別及比例做出了詳細(xì)規(guī)定：獨(dú)立于寫(xiě)字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過(guò)商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫(xiě)字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)模可以為總建筑面積的15-40%。 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性——保證每個(gè)地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很

15、好的交通可達(dá)性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時(shí)保證了每個(gè)地塊都具有良好的商務(wù)價(jià)值；,⑵ 亞洲商務(wù)花園案例——新加坡商務(wù)花園,裕廊,樟宜,14,⑶ 美國(guó)商務(wù)花園案例——美國(guó)硅谷Silicon Valley,美國(guó)硅谷Silicon Valley概況：硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。硅谷地區(qū)集中了近萬(wàn)家大大小小的高科技公司，其中約60%是以信息為主的集研究開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)銷(xiāo)售為一體的實(shí)業(yè)公司；約40%是為研究開(kāi)

16、發(fā)、生產(chǎn)銷(xiāo)售提供各種配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風(fēng)險(xiǎn)投資等公司。目前硅谷的商務(wù)花園商務(wù)群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)（NEW TOWN）的概念，而成為商務(wù)花園的區(qū)域概念。如今的硅谷商務(wù)花園已經(jīng)全部獨(dú)立于城市之外，其所形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)帶的載體。在硅谷地區(qū)，Oracle 的獨(dú)家商務(wù)花園依shoreline 湖建造，規(guī)模龐大，風(fēng)景優(yōu)美。整個(gè)園區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，具有很強(qiáng)的現(xiàn)代感。Intel 的商務(wù)花園規(guī)模與Oracle 園區(qū)相

17、仿，且其園區(qū)內(nèi)設(shè)有其生產(chǎn)基地，這使得Intel 園區(qū)的整體更為獨(dú)立和完整，顯示出宏偉的氣魄。1998年，硅谷地區(qū)的GDP總值約為2400億美元，占美國(guó)全國(guó)的3%左右，相當(dāng)于中國(guó)GDP總值的四分之一左右，約為海淀開(kāi)發(fā)區(qū)GDP總值的140倍。,15,⑷ 國(guó)外商務(wù)花園研析——所吸引的客戶(hù)類(lèi)型,,,16,⑸ 國(guó)外商務(wù)花園研析——特征與產(chǎn)生條件,通過(guò)對(duì)國(guó)外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢(shì)：國(guó)外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷地向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。,1

18、7,⑹ 國(guó)外商務(wù)花園研析——與CBD的關(guān)系是一種互補(bǔ)關(guān)系,18,6、國(guó)內(nèi)案例研究——模式、客戶(hù)、營(yíng)銷(xiāo)的思考⑴ 張江模式——上海張江高科技園區(qū),19,位置: 位于浦東新區(qū)中部。項(xiàng)目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至 2005 年 9 月，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)注冊(cè)企業(yè) 4141 家，吸引 跨國(guó)公司研發(fā)中心 91 家 。交通道路: □ 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線(xiàn)

19、相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場(chǎng)13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里?！觚垨|大道連接內(nèi)環(huán)線(xiàn)和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)主干道路。地鐵: □ 地鐵二號(hào)線(xiàn)從虹橋機(jī)場(chǎng)途經(jīng)張江到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng),在人民廣場(chǎng)與地鐵一號(hào)線(xiàn)交匯?！踔猩焦珗@站可換乘輕軌明珠線(xiàn)。機(jī)場(chǎng)：園內(nèi)距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)21公里?；疖?chē)站：距上海火車(chē)站17公里。上海從上海火車(chē)可直達(dá)全國(guó)各主要城市級(jí)香港特區(qū)。,19,,⑵ 張江模式——上海

20、張江高科技園區(qū)規(guī)劃,高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。科研教育區(qū)主要包括：研發(fā)中心、國(guó)家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個(gè)面積為40萬(wàn)平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。,德宏賓館,

21、聯(lián)想大廈,園區(qū)入口,園區(qū)景觀(guān),20,⑶ 張江模式——張江高科技園區(qū)的“星星之火”,,良好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運(yùn)營(yíng)模式(靈活）,三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上與規(guī)模上的同時(shí)擴(kuò)張）,在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動(dòng)下，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展階段。,國(guó)家人類(lèi)基因組南方研究中心國(guó)家新藥篩選中心,上海超級(jí)計(jì)算國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu),生物醫(yī)藥,集成電路

22、、信息技術(shù),通過(guò)引入一系列的國(guó)際級(jí)別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái),21,,⑷ 張江模式——當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥,,,,各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重,各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè),22,,⑸ 張江模式——張江科學(xué)合理的組織架構(gòu)是園區(qū)發(fā)展的土壤,在市政府領(lǐng)導(dǎo)下，張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司以政府所撥土地入股不同的開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)。,上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)組織架構(gòu)圖

23、,23,⑹ 張江模式——在開(kāi)發(fā)的各個(gè)流程中主體明確、責(zé)權(quán)利清晰,24,⑺ 張江模式——根據(jù)價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)的利潤(rùn)率變化調(diào)整業(yè)務(wù)重點(diǎn),25,⑻ 張江模式——運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)的三方共贏的局面,26,,⑼ 張江模式——上海張江高科技園區(qū)成功因素分析,政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地

24、；與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場(chǎng)之手形成開(kāi)發(fā)合力、整合各種開(kāi)發(fā)資源，形成不同于"硅谷模式"的"張江模式"。,產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過(guò)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件&#

25、160;依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長(zhǎng)三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地,構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等新建了國(guó)家人類(lèi)基因組南方研究中心、國(guó)家新藥篩選中心、國(guó)家新藥安全評(píng)價(jià)中心、上海光源工程中心、上海超級(jí)計(jì)算等國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門(mén)哈斯等跨國(guó)公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺(tái)通過(guò)企業(yè)

26、化和市場(chǎng)化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺(tái)，如軟件增值平臺(tái)、生物醫(yī)藥外包平臺(tái)等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實(shí)驗(yàn)室、公共測(cè)試、檢測(cè)中心等。,27,⑽ 張江模式的升華—滾雪球模型,以三大核心產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動(dòng)發(fā)展，越滾越大,28,區(qū) 位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識(shí)楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計(jì)、IT、

27、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意公司20萬(wàn)本科生、研究生和博士生,6、國(guó)內(nèi)案例研究——?jiǎng)?chuàng)智天地⑴ 創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地,29,,⑵ 創(chuàng)智天地——概述,30,⑶ 創(chuàng)智天地——規(guī)劃功能劃分主要分為公共活動(dòng)中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)。,31,創(chuàng)智天地的客戶(hù)形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技

28、集聚區(qū)和市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境,創(chuàng)智天地客戶(hù)定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢(xún)、會(huì)計(jì)事務(wù)所等）等等，并提供一種客戶(hù)生物鏈，資源共生。,⑷ 創(chuàng)智天地——客戶(hù)定位,32,“創(chuàng)智天地”是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式。,“創(chuàng)智天地”就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們?cè)谀抢锊粌H工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和

29、方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。,⑸ 創(chuàng)智天地——人文環(huán)境,33,⑹ 創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式 ——把握科技時(shí)代脈搏，獲取長(zhǎng)期收益,,公共活動(dòng)中心租售長(zhǎng)期收益,生活工作區(qū)會(huì)有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資,高科技園區(qū)租售獲取長(zhǎng)期收益,獲取長(zhǎng)期收益為主要目的,34,⑺ 創(chuàng)智天地圖集,35,⑻ 創(chuàng)智天地成功因素分析——宏觀(guān)角度,二是城市配套成熟：項(xiàng)

30、目距離五角場(chǎng)中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場(chǎng)正在被上海政府打造為城市副中心，各項(xiàng)大型配套已完全成熟。,一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確：上海中長(zhǎng)期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。,三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項(xiàng)目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。,36,⑼ 創(chuàng)智天地成功因素分析——產(chǎn)品角度,一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線(xiàn)： 創(chuàng)智天地一改過(guò)去寫(xiě)字樓地處“水

31、泥森林”的印象，同時(shí)一改過(guò)去科技園實(shí)用、簡(jiǎn)單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級(jí)配置）、生態(tài)化的路線(xiàn)。,二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性： 通過(guò)色彩、門(mén)口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營(yíng)造一種創(chuàng)意的空間感。,37,⑽ 創(chuàng)智天地成功因素分析——營(yíng)銷(xiāo)角度,38,,位置: 位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中軸路（未來(lái)國(guó)際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線(xiàn)，同時(shí)也構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地12萬(wàn)平方

32、米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米，其中地上部分9萬(wàn)平方米，計(jì)劃分為三期開(kāi)發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬(wàn)平米左右，主力戶(hù)型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。 交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南大門(mén)的入口處 項(xiàng)目北部有開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 三條主干道通往市中心 配套：項(xiàng)目擁有滿(mǎn)足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂(lè)、購(gòu)物休閑功能的商務(wù)會(huì)所 ; 北京開(kāi)發(fā)區(qū)五星級(jí)的博達(dá)國(guó)際交流中心、朝林大

33、廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專(zhuān)家公寓、青年公寓、保稅倉(cāng)庫(kù)、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。,6、國(guó)內(nèi)案例研究—— BDA國(guó)際企業(yè)大道⑴ 北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)BDA國(guó)際企業(yè)大道——關(guān)于客戶(hù)的思考,亦莊BDA,39,⑵ BDA國(guó)際企業(yè)大道——準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì),40,,⑶ BDA國(guó)際企業(yè)大道——個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品,規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀(guān)之間的滲透與

34、結(jié)合。每個(gè)獨(dú)立的企業(yè)都可以很方便地自成一個(gè)體系，享有自己的室外景觀(guān)空間。通過(guò)場(chǎng)地內(nèi)部的車(chē)行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。分布整個(gè)場(chǎng)地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺(jué)。,建筑： 既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。 體量和形式力求人性化和親近感，同時(shí)又融合到景觀(guān)中去。 外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企

35、業(yè)以品牌的感覺(jué)。鋸齒型排布，退臺(tái)以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的雕塑化感覺(jué)。,環(huán)境：精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀(guān)自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹(shù)木形成其緩沖帶。,41,⑷ BDA國(guó)際企業(yè)大道 ——依托開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶(hù),亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈,電子信息,光機(jī)電一體化,生物技術(shù)與新醫(yī)藥,新材料與新能源,軟件制造,代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國(guó)數(shù)字電視聯(lián)盟,代

36、表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE,代表企業(yè)拜爾、安萬(wàn)特人類(lèi)基因組北方研究中心國(guó)家病毒生物中心,代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜,代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院,以開(kāi)發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托,聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。,國(guó)際企業(yè)大道,42,⑸ BDA國(guó)際企業(yè)大道——通過(guò)客戶(hù)分析來(lái)了解客戶(hù),43,⑹ BDA國(guó)際企業(yè)

37、大道客戶(hù)需求啟示 ——入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米,體育器材公司：工廠(chǎng)在馬駒橋，主營(yíng)業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買(mǎi)房，想退掉。置業(yè)計(jì)劃——三個(gè)月之內(nèi)，30個(gè)人來(lái)看，多次，對(duì)產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對(duì)周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會(huì)欣賞）。購(gòu)買(mǎi)原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷(xiāo)售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶(hù)型不滿(mǎn)意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，

38、前期客戶(hù)，要求：首付分期，一年交清；要有工廠(chǎng)；價(jià)格要降低；流失原因：對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)特殊偏好，價(jià)格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500—800平米，廠(chǎng)房1500—2000平米，主要想購(gòu)買(mǎi)廠(chǎng)房?？蛻?hù)已PASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計(jì)劃在北京設(shè)總部。此客戶(hù)已于2004年7月25日取消購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，改為租賃。原因：老總覺(jué)得項(xiàng)目的獨(dú)棟朝向不好，價(jià)格高，資金不足。

39、依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)的位置——郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置——荒（周邊可能是工廠(chǎng)）；定總部基地，流失原因：對(duì)區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對(duì)本案的土地性質(zhì)、車(chē)位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；,44,⑺ BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶(hù)需求啟示 ——國(guó)內(nèi)客戶(hù)看重園區(qū)提供的平臺(tái),45,⑻ BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶(hù)需求啟示 ——國(guó)外客戶(hù)看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格,46,⑼

40、 BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶(hù)需求啟示 ——從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn),促成客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素,對(duì)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同 優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿(mǎn)足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu) BDA國(guó)際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀(guān)型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿(mǎn)足了彰顯企業(yè)個(gè)性與 擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求,部分意向客戶(hù)流失的原因,西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂; 價(jià)格阻力; 不能符

41、合客戶(hù)的某些特定需求; 個(gè)別獨(dú)棟朝向不好; 區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶(hù)的認(rèn)同; 不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)位置——郊區(qū)遠(yuǎn),47,⑽ BDA國(guó)際企業(yè)大道客戶(hù)需求啟示 ——對(duì)決定客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)因素的理性思考,在綜合分析影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類(lèi):第一類(lèi):必須滿(mǎn)足的因素; 第二類(lèi):綜合考慮的因素; 第三類(lèi):加分因素,48,,位置:豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào) 項(xiàng)目概況：豐臺(tái)總部基地是中

42、關(guān)村豐臺(tái)園與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開(kāi)發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬(wàn)平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓.       交通豐臺(tái)歷來(lái) “北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進(jìn)出北京的若干水，陸，空干線(xiàn)都可順利直驅(qū)這里。 近鄰京石、京開(kāi)、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和

43、全國(guó)最大的豐臺(tái)貨運(yùn)編組站。毗鄰西南四環(huán)快速路和城市地鐵9號(hào)線(xiàn)；距首都第二航空港——南苑機(jī)場(chǎng)僅４公里。 配套：約40000平方米五星級(jí)酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓和幾十個(gè)200至500平方米不等的各種風(fēng)味餐廳全宿制雙語(yǔ)幼兒園；健身中心；國(guó)際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂(lè)等。,6、國(guó)內(nèi)案例研究 —— 北京豐臺(tái)總部基地⑴ 北京豐臺(tái)總部基地 —— 對(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售的一點(diǎn)啟發(fā),49,,⑵ 北京豐臺(tái)總部基地

44、 ——辦公樓面積可分可合，產(chǎn)品線(xiàn)覆蓋盡可能多的客戶(hù),50,,豐臺(tái)總部基地股權(quán)結(jié)構(gòu)(豐臺(tái)區(qū)政府將豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的65公頃土地作價(jià)占股40%),豐臺(tái)區(qū)政府負(fù)責(zé) 制定政策 拿出土地,道豐集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商,共同搭建,發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺(tái),政府只需做好“大招商”(招進(jìn)一個(gè)有實(shí)力、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè))“小招商”就交給企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作，“政府只做批發(fā)就行了，不要搞零售。,招商引資的

45、啟示:,⑶ 北京豐臺(tái)總部基地——政府搞批發(fā)，企業(yè)搞零售,51,,豐臺(tái)總部基地目前入駐各類(lèi)企業(yè)比例,⑷ 北京豐臺(tái)總部基地——目前入駐企業(yè),52,,⑸ 北京豐臺(tái)總部基地——營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn),53,⑹ 北京豐臺(tái)總部基地——營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與銷(xiāo)售策略的總結(jié),54,綜合國(guó)外及國(guó)內(nèi)的各個(gè)案例的研究，我們得出園區(qū)成功的ＫＰＩ體系,產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的KPI體系,55,KPI的意思是“關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)”:是Key Performence Indicator的縮寫(xiě)。,根據(jù)《中國(guó)總

46、部經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》報(bào)告中對(duì)總部經(jīng)濟(jì)座次劃分來(lái)看，重慶排在第三能級(jí)，成都排在第二能級(jí)，也就是說(shuō)從“總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力”的高低判定，重慶要滯后于成都。,56,7、重慶總部基地⑴ 總體發(fā)展概況,57,⑵ 國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量分析根據(jù)重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒和重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)重慶市國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量如下表：,歷年數(shù)據(jù)顯示，重慶市每年新增國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量近300家，這些增加的企業(yè)為總部

47、基地的發(fā)展創(chuàng)造了市場(chǎng)空間。,58,近幾年，重慶的總部基地及工業(yè)寫(xiě)字樓宇市場(chǎng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及工業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張帶動(dòng)下，有了一定程度的發(fā)展。如：北部新區(qū)高新園、空港工業(yè)園區(qū)、西永微電子工業(yè)園、重慶五金國(guó)際機(jī)電城、重慶九龍工業(yè)園、上丁企業(yè)公園、渝高山頂總部基地、重慶五里店工業(yè)設(shè)計(jì)科技園等。這些由政府或企業(yè)自主推動(dòng)的工業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展參差不齊。發(fā)展得較好的，如：渝北區(qū)總部基地。該區(qū)是由渝北區(qū)將冉家壩地區(qū)和空港新城規(guī)劃出新的總部經(jīng)濟(jì)基地。其已與重

48、慶鹽業(yè)集團(tuán)、中美國(guó)際電力集團(tuán)、重慶云上航空票務(wù)股份有限公司等11家公司簽約，他們將把公司總部或區(qū)域性總部設(shè)在該區(qū)。 該區(qū)簽約的11個(gè)項(xiàng)目合同投資額合計(jì)17.6億元，占地面積160畝，大部分位于空港新城片區(qū)，部分位于龍溪地區(qū)。項(xiàng)目建成后年產(chǎn)值或銷(xiāo)售收入可達(dá)153億元，實(shí)現(xiàn)利稅13.2億元，提供就業(yè)崗位1.4萬(wàn)個(gè)。其中，投資規(guī)模最大的項(xiàng)目是位于冉家壩、投資3.5億的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓。 　　據(jù)悉，渝北區(qū)自2008年7月成立總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室

49、以來(lái)，已引進(jìn)企業(yè)452家，累計(jì)注冊(cè)資本41.7億元，其中注冊(cè)資本2億元企業(yè)3家。,⑶ 重慶總部基地及工業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,59,⑷ 重慶寫(xiě)字樓宇建設(shè)的發(fā)展剖析,60,總部基地及工業(yè)寫(xiě)字樓宇在重慶的發(fā)展，相對(duì)而言起步較晚。但隨著重慶經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步提升，并在西部地區(qū)擔(dān)當(dāng)起更大的輻射作用時(shí)，將會(huì)有更多的生產(chǎn)性企業(yè)進(jìn)入重慶投資發(fā)展，建立西南總部，同時(shí)相應(yīng)的總部基地和工業(yè)園寫(xiě)字樓也會(huì)隨之迅速發(fā)展。這樣的發(fā)展就給我們帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)遇。從重慶市場(chǎng)發(fā)