管理規(guī)約的法律效力研究.pdf

1、區(qū)分所有建筑物小區(qū)的管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人的自治規(guī)則，其性質(zhì)與債權(quán)法上的契約(合同)、勞動(dòng)協(xié)約有著較大的區(qū)別。從某種程度上講，管理規(guī)約是對(duì)小區(qū)內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)的明確認(rèn)同與鞏固，是小區(qū)管理中的“憲法性”文件。在管理規(guī)約生效的實(shí)體和程序條件方面上，世界各國(guó)家和地區(qū)具體要求不盡相同。但只要實(shí)體內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定也不違背公序良俗，不變更或排除建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。管理規(guī)約的創(chuàng)設(shè)、修改權(quán)行使主體通常是業(yè)主，程序上

2、一般由業(yè)主大會(huì)以決議的方式通過(guò)，從而保證業(yè)主對(duì)物業(yè)小區(qū)之民主的自治管理。管理規(guī)約對(duì)所有主體包括業(yè)主、房屋繼受人、借用人等非業(yè)主使用人及物業(yè)服務(wù)公司、建筑物開(kāi)發(fā)商均具有相應(yīng)法律約束力，但是承租人有所例外。依據(jù)成立生效主義理論，管理規(guī)約原則上自小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)之日起生效，臨時(shí)管理規(guī)約一般在售房時(shí)房屋買受人書面承諾受其約束之時(shí)起生效。管理規(guī)約具有可訴性，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外理論研究和實(shí)務(wù)的綜合考察，對(duì)于瑕疵管理規(guī)約，我國(guó)應(yīng)建立相應(yīng)的司法救濟(jì)機(jī)制其

3、中包括管理規(guī)約無(wú)效確認(rèn)之訴和管理規(guī)約撤銷之訴。對(duì)于違反管理規(guī)約的行為，尤其是導(dǎo)致違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合的行為，我們應(yīng)遵循有利于保護(hù)受害人的原則，選擇最有利于保護(hù)受害人合法權(quán)益的責(zé)任方式。
　　 因此，進(jìn)一步明確管理規(guī)約的法律效力，對(duì)于完善管理規(guī)約法律制度、弘揚(yáng)物權(quán)民主精神與業(yè)主自治精神具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。筆者試圖通過(guò)對(duì)管理規(guī)約的生效條件、效力范圍及違反規(guī)約的法律責(zé)任三部分理論分析和相應(yīng)完善意見(jiàn)的闡述，從而對(duì)管理規(guī)約的法律效