管理規(guī)約的法律效力研究.pdf

1、區(qū)分所有建筑物小區(qū)的管理規(guī)約是區(qū)分所有權人的自治規(guī)則，其性質與債權法上的契約(合同)、勞動協(xié)約有著較大的區(qū)別。從某種程度上講，管理規(guī)約是對小區(qū)內建筑物區(qū)分所有權的明確認同與鞏固，是小區(qū)管理中的“憲法性”文件。在管理規(guī)約生效的實體和程序條件方面上，世界各國家和地區(qū)具體要求不盡相同。但只要實體內容不違反法律的強制性規(guī)定也不違背公序良俗，不變更或排除建筑物區(qū)分所有權的本質，均可產生法律上的效力。管理規(guī)約的創(chuàng)設、修改權行使主體通常是業(yè)主，程序上

2、一般由業(yè)主大會以決議的方式通過，從而保證業(yè)主對物業(yè)小區(qū)之民主的自治管理。管理規(guī)約對所有主體包括業(yè)主、房屋繼受人、借用人等非業(yè)主使用人及物業(yè)服務公司、建筑物開發(fā)商均具有相應法律約束力，但是承租人有所例外。依據(jù)成立生效主義理論，管理規(guī)約原則上自小區(qū)業(yè)主大會決議通過之日起生效，臨時管理規(guī)約一般在售房時房屋買受人書面承諾受其約束之時起生效。管理規(guī)約具有可訴性，通過對國內外理論研究和實務的綜合考察，對于瑕疵管理規(guī)約，我國應建立相應的司法救濟機制其

3、中包括管理規(guī)約無效確認之訴和管理規(guī)約撤銷之訴。對于違反管理規(guī)約的行為，尤其是導致違約責任和侵權責任競合的行為，我們應遵循有利于保護受害人的原則，選擇最有利于保護受害人合法權益的責任方式。
　　 因此，進一步明確管理規(guī)約的法律效力，對于完善管理規(guī)約法律制度、弘揚物權民主精神與業(yè)主自治精神具有重要的理論與現(xiàn)實意義。筆者試圖通過對管理規(guī)約的生效條件、效力范圍及違反規(guī)約的法律責任三部分理論分析和相應完善意見的闡述，從而對管理規(guī)約的法律效