管理規(guī)約之效力研究.pdf

1、我國確認與鞏固小區(qū)內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)主要是通過管理規(guī)約的形式進行的。管理規(guī)約通常是通過業(yè)主這一主體行使創(chuàng)設(shè)、修改權(quán)的，一般采取業(yè)主大會以決議程序的通過方式，從而實現(xiàn)并保證業(yè)主對物業(yè)小區(qū)之民主的自治管理的健康運行。規(guī)約對建筑物區(qū)分所有權(quán)人，包括房屋受讓人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商都具有約束力，但當然不拘束承租人。一般情況下從管理規(guī)約被業(yè)主大會決議通過的那日起即刻生效，而臨時規(guī)約是買受人在在簽訂書面協(xié)議起開始生效。管理規(guī)約在生效的條件上包括實體

2、條件和程序條件兩方面，在世界各國家和地區(qū)，對其的具體要求都是各不相同的。但只要規(guī)約實體內(nèi)容的制定不違反法律的強制性規(guī)定也不違背公序良俗，沒有變更或排除建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可在法律上的產(chǎn)生效力。通過研究考察國內(nèi)外的理論和實務(wù)，我國應對規(guī)約無效確認和規(guī)約撤銷兩種訴訟建立起瑕疵規(guī)約的司法救濟機制。對于管理規(guī)約違約責任和侵權(quán)責任競合的行為，我們應把握出于有利于受害人的原則，選擇最佳德最適合的責任方式來保護其合法權(quán)益。因此，為了完善管理規(guī)約

3、法律制度、建立和諧的物業(yè)小區(qū)生活秩序、實現(xiàn)社區(qū)民主與業(yè)主自治精神，如果可以進一步明確管理規(guī)約的法律效力，定大有裨益。
　　區(qū)分所有社區(qū)管理規(guī)約，作為物業(yè)小區(qū)業(yè)主自治的總章程，其目的是建立并確定區(qū)分所有權(quán)人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范區(qū)分所有物業(yè)的管理、使用、維護，從而達到改善和提高業(yè)主的社區(qū)生活品質(zhì)，實現(xiàn)社區(qū)的民主與自律，建立和諧的物業(yè)小區(qū)生活秩序。只有社區(qū)民主才能實現(xiàn)真正意義上的社會民主，管理規(guī)約是社區(qū)自治的準繩，研究并逐漸完備其內(nèi)容