住宅租賃權(quán)對抗效力研究.pdf

1、自英國工業(yè)革命以來,遍及全球的城市化浪潮方興未艾,工業(yè)化——城市化——人口膨脹——房荒,已經(jīng)成為各國發(fā)展共同面臨的問題。物以稀為貴,住宅短缺必然加劇房價的上漲,房價的上漲又會致使相當一部分人喪失購房能力?，F(xiàn)代社會,住宅租賃越來越成為人們的現(xiàn)實選擇。相對于住宅出租人來說,住宅承租人處于弱勢地位。各國民事立法基于對承租人弱勢地位的考慮,普遍對住宅租賃做了特別規(guī)定,特別是賦予了承租人租賃權(quán)對抗第三人的效力。但同時也引起了學術(shù)界對住宅租賃權(quán)性質(zhì)

2、的爭議,由此導致對租賃權(quán)的對抗效力認識的不同。本文以這種該爭議為切入點,結(jié)合國內(nèi)外理論研究和立法經(jīng)驗,試圖對租賃權(quán)的對抗效力做一個比較全面的認識。
　　本文共分為四個部分,約三萬余字。
　　第一部分為“房屋租賃與住宅租賃權(quán)概述”。本部分就房屋租賃及其分類、住宅租賃權(quán)概念和性質(zhì)做了簡單介紹,指明本文要探討的住宅租賃權(quán)及其對抗效力問題僅就住宅房、城市房屋和私有房屋的租賃而言,而不包括非住宅房、農(nóng)村房屋和公有房屋的租賃及其相關(guān)問題

3、。住宅租賃權(quán)性質(zhì)之爭的代表性觀點是債權(quán)說、物權(quán)說、債權(quán)物權(quán)化說,本文采債權(quán)物權(quán)化說觀點。
　　第二部分為“住宅租賃權(quán)對抗效力概述”。本部分包括住宅租賃權(quán)對抗效力含義、賦予住宅租賃權(quán)對抗效力的原因、住宅租賃權(quán)對抗效力與用益物權(quán)效力以及住宅租賃權(quán)具備對抗效力的條件等四個方面。住宅租賃權(quán)與用益物權(quán)只有一步之隔,實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)化的法律機制是物權(quán)類型和內(nèi)容法定化。住宅租賃權(quán)基于合同產(chǎn)生和存在,其具備對抗效力要求租賃合同合法有效。住宅租賃權(quán)具有對

4、抗第三人的效力,因此須為一定的公示為他人知曉。住宅租賃權(quán)公示方式的學說主要有交付主義、交付且占有主義及登記主義三種。本文采住宅租賃權(quán)登記對抗主義。我國現(xiàn)行的租賃合同登記制度既不是合同的生效要件,也不具備租賃權(quán)的公示功能。
　　第三部分為“住宅租賃權(quán)對抗效力規(guī)則”。本部分對住宅租賃權(quán)對抗效力的三大規(guī)則即所有權(quán)變動不破租賃、他物權(quán)設(shè)立與實現(xiàn)不破租賃和承租人優(yōu)先購買權(quán)作了探討。住宅所有權(quán)變動不破租賃經(jīng)歷了從買賣擊破租賃到買賣不破租賃再到

5、所有權(quán)變動不破租賃的發(fā)展過程,所有權(quán)變動不破租賃在性質(zhì)上屬于出租人的變更,發(fā)生原租賃合同在承租人與受讓人之間當然繼續(xù)的法律效力。他物權(quán)設(shè)立與實現(xiàn)不破租賃的范圍應(yīng)因是否妨礙承租人對租賃物的占有使用收益而異。承租人優(yōu)先購買權(quán)與其他權(quán)利可能存在權(quán)利競合,當承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時,應(yīng)尊重物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,優(yōu)先保護共有人的利益;當承租人優(yōu)先購買權(quán)與善意買受人所有權(quán)發(fā)生沖突時,誰優(yōu)先保護?不能一概而論,應(yīng)當從出賣人是否有處分