廉租房投資信托(REITs)法律分析.pdf

1、“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊睘閮?nèi)容的住宅權(quán)是公民的一項(xiàng)基本權(quán)利,國家有責(zé)任和義務(wù)尊重、保障、實(shí)現(xiàn)公民的住宅權(quán)。建立健全住房保障體系正是國家履行其義務(wù)的的重要舉措。廉租房制度,作為住房保障體系的重要組成部分,對解決低收入家庭的住房問題發(fā)揮著積極的作用。
　　當(dāng)前,中國的廉租房制度正處在起步階段,在資金瓶頸的制約下,發(fā)展緩慢。有學(xué)者建言,可借鑒國外房地產(chǎn)投資信托成熟經(jīng)驗(yàn),組建中國廉租房 REITs(Real Estate Investmen

2、t Trusts,縮寫為REIT,復(fù)數(shù)形式為RETIs,即房地產(chǎn)投資信托),解決廉租房資金來源問題。REITs進(jìn)入國內(nèi)時日尚淺,缺乏其發(fā)展所需的法律環(huán)境,而國內(nèi)學(xué)者對廉租房 REITs的研究還主要局限于經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等層面,從法學(xué)層面對廉租房REITs的研究,則較為零星且尚未形成體系。法學(xué)研究的滯后,影響了廉租房REITs在國內(nèi)的發(fā)展,未能起到緩解廉租房資金瓶頸問題的作用。因此,深入分析廉租房 REITs發(fā)展所面臨的法律問題,并在此基礎(chǔ)

3、上設(shè)計(jì)出具有操作性和系統(tǒng)性的法律規(guī)范,對廉租房 REITs的發(fā)展、推動廉租房制度建設(shè)具有極其重要的理論價值和現(xiàn)實(shí)意義。
　　有鑒于此,文章本著探索的態(tài)度,從 REITs和國內(nèi)廉租房制度的概念和發(fā)展歷程著手,結(jié)合廉租房 REITs的模式設(shè)想和可行性分析,對廉租房 REITs法律制度建構(gòu)進(jìn)行了較為系統(tǒng)和全面的探討。筆者希望通過上述論述,能夠?qū)χ袊夥恐贫鹊陌l(fā)展有所裨益。
　　本文約二萬七千字,共分為三個部分:
　　第一部

4、分引入廉租房REITs的概念。首先介紹了REITs的概念、發(fā)展現(xiàn)狀、分類及運(yùn)作流程,又將 REITs和其他金融工具作了比較,并概括了世界各國投資信托的發(fā)展對中國引進(jìn)及發(fā)展 REITs的啟示。其次,介紹了廉租房制度及其在國內(nèi)的發(fā)展、存在的問題等,著重指出阻礙廉租房制度進(jìn)一步發(fā)展的是其資金來源問題。在綜合上面論述的基礎(chǔ)上，引出廉租房與REITs結(jié)合的設(shè)想。
　　第二部分探討廉租房 REITs模式設(shè)想及其可行性分析。首先介紹中國發(fā)展廉租

5、房 REITs的模式設(shè)想及其思路,認(rèn)為實(shí)務(wù)操作可以采用在信托型 REITs中導(dǎo)入基金運(yùn)作模式的做法。其次,進(jìn)行中國發(fā)展廉租房REITs的可行性分析,認(rèn)為隨著配套法規(guī)的逐步完善,中國采用投資信托為廉租住房建設(shè)融資,既有巨大的市場需求,又有平穩(wěn)的資金來源,還可促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、提高廉租房體系的效率和透明度,對緩解銀行資產(chǎn)的風(fēng)險具有現(xiàn)實(shí)的意義。
　　第三部分進(jìn)行廉租房 REITs的法律制度構(gòu)建。本部分論述了中國廉租房REITs的

6、法律制度構(gòu)建,是文章的重點(diǎn)。在前文廉租房 REITs模式設(shè)計(jì)和可行性分析的基礎(chǔ)上，筆者從法律原理、法律環(huán)境、具體措施、法律銜接和風(fēng)險控制五個方面探討了廉租房 REITs法律制度的構(gòu)建。首先從所有權(quán)的分離、資產(chǎn)具有獨(dú)立性以及民事責(zé)任的獨(dú)立和有限性三個方面進(jìn)行了廉租房REITs的法律原理分析。其次,總結(jié)了美國REITs法律環(huán)境對中國廉租房REITs立法的啟示:設(shè)立REITs專項(xiàng)法、免稅收和加強(qiáng)流通性和“有條件的優(yōu)惠”的立法原則。筆者認(rèn)為,中