商品房預(yù)售制度存廢爭議的法律思考.pdf

1、商品房預(yù)售制度,加快了商品房樓宇的銷售和開發(fā)商經(jīng)營資金的周轉(zhuǎn),也為預(yù)購人提前擁有了預(yù)售商品房的期待權(quán)。它對于培育我國房地產(chǎn)市場、推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及改善城市居民的住房條件起到了重要作用。但是,隨著商品房預(yù)售制度在實(shí)踐中的廣泛推廣和應(yīng)用,我國預(yù)售管理法津制度中的一些薄弱和欠缺之處逐漸暴露出來,圍繞住房消費(fèi)的各類投訴急劇增多,各種形式的商品房預(yù)售糾紛也層出不窮,嚴(yán)重地?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。關(guān)于商品房預(yù)售制度的存廢問題,引起了人們的高度

2、關(guān)注。本文擬從商品房預(yù)售的特征、功能作用出發(fā),在全面分析商品房預(yù)售存在的主要風(fēng)險(xiǎn)和問題的基礎(chǔ)上，從完善立法和制度設(shè)計(jì)兩個(gè)方面提出相應(yīng)的完善建議。全文約二萬字分,為三個(gè)部分:
　　第一部分,商品房預(yù)售概述。這部分首先對商品房預(yù)售的起源和在我國的發(fā)展進(jìn)行了背景介紹。其次闡述了商品房預(yù)售的概念和特點(diǎn),指出了商品房預(yù)售是一種關(guān)系復(fù)雜、履行周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為,交易能否順利關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定,體現(xiàn)了國家對商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的干預(yù)性

3、。最后指出了商品房預(yù)售的功能作用,一是融資功能,房地產(chǎn)開發(fā)商通過預(yù)售籌集了大量建設(shè)資金,加快了資金的回籠過程,減輕了借貸壓力,而且還大大推動(dòng)了樓宇的銷售。二是獲得優(yōu)惠的售房價(jià)格和升值收益,使預(yù)購方取得商品房的期待權(quán)而提前受益。
　　第二部分,商品房預(yù)售制度存廢的爭議。由于我國的房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段,市場機(jī)制不健全、立法不完善,商品房交易行為極不規(guī)范。隨著2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告提出取消商品房預(yù)售制度后,在全國范圍內(nèi)圍繞預(yù)售

4、制度的存廢展開了激烈討論,主要有廢除說和存在說兩種主流觀點(diǎn)。本文通過述說市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律以及對取消商品房預(yù)售制度的利弊分析等方面,認(rèn)為在我國現(xiàn)階段商品房預(yù)售制度是應(yīng)該存在和完善的,而不是廢除。
　　第三部分,商品房預(yù)售制度的完善。由于商品房預(yù)售制度的特點(diǎn),以及法律制度的不健全和一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于追求經(jīng)濟(jì)利益,忽視誠實(shí)信用原則,給商品房預(yù)售帶來了負(fù)面影響。這一部分通過闡述商品房預(yù)售行為自身蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)和外在的風(fēng)險(xiǎn),提出了立法和制

5、度設(shè)計(jì)兩個(gè)方面的相關(guān)完善建議。在立法上，一是完善現(xiàn)行的預(yù)售合同登記制度,通過預(yù)告登記賦予預(yù)售商品房登記中準(zhǔn)物權(quán)的效力;二是在法律上確定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合法性,并制定再轉(zhuǎn)讓的統(tǒng)一規(guī)則,規(guī)范商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓的種類、條件以及程序等內(nèi)容;三是對商品房預(yù)售按揭予以規(guī)定,以指實(shí)踐工作;四是在立法上，對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)予以規(guī)定,并明確政府在提供保障性住房方面的責(zé)任。在制度設(shè)計(jì)上，從政府加強(qiáng)商品房預(yù)售企業(yè)、預(yù)售行為、預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管等九個(gè)方面提