建筑物區(qū)分所有權人的共有權問題研究.pdf

1、建筑物區(qū)分所有是現(xiàn)代民法上一項基本的不動產(chǎn)所有制形式。建筑物區(qū)分所有權法律關系按通說包含三種法律關系：對專有部分形成的專有權法律關系、對共有部分形成的共有權法律關系以及因對區(qū)分所有建筑物的共同管理而形成的成員權法律關系。其中，共有權法律關系尤其復雜，現(xiàn)實生活中因共有權而產(chǎn)生的糾紛占了建筑物區(qū)分所有權糾紛的絕大部分。因此，有必要對我國建筑物區(qū)分所有權人的共有權問題進行探討。 除引言和結語外，本文共分為五個部分 一、建筑物區(qū)

2、分所有權人的共有權基礎理論。建筑物區(qū)分所有權人的共有權性質既不是按份共有，也不是共同共有，答案在其本身，即建筑物區(qū)分所有權之共有或者簡稱為區(qū)分共有。共有權的根本特征具有復合性、廣泛性、復雜性、附隨性、禁分性。 一、建筑物區(qū)分所有權人的共有權內(nèi)容。建筑物區(qū)分共有權的權利義務關系表現(xiàn)為建筑物區(qū)分共有權人對共用部分所享有的權利和所負擔的義務。建筑物區(qū)分所有權人對共用部分享有的權利有：使用權、收益權、管理權、修繕改良權、處分權及物上追及

3、權；建筑物區(qū)分所有權人對共有部分負有的義務是：合理使用義務、費用分擔義務、合理注意義務、禁止義務。 三、建筑物區(qū)分所有權人的共有權客體。共有權的客體，即區(qū)分所有建筑物中的共用部分。關于共用部分范圍的界定各國基本上采用的是兩種方法。一種是列舉法，另一種是排除法。綜合國內(nèi)外學說，共有權的客體主要包括以下幾個部分：一是建筑物的基本構造部分：二是建筑物的共用設施及其附屬部分(包括僅供部分區(qū)分所有權人所共有的部分)；三是建筑物的公共配套設

4、施；四是建筑物所占有的地基的使用權，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有權人所共有。此部分明確了共有部分的范圍和其界定方法。只有在明確界定了共有部分的范圍后，才能為解決現(xiàn)實中的共有權法律糾紛提供明確的依據(jù)。 四、建筑物區(qū)分共有部分焦點問題。法律實務中，小區(qū)建筑物的專有部分因有房產(chǎn)證的明確界定，爭議相對較少。矛盾常集中在建筑物區(qū)分所有的共有部分，尤其是共有部分中的屋頂平臺、車位和小區(qū)綠地等部分。德國、加拿大等國家都有針對這些特殊客體的

5、特別規(guī)定。而我國，涉及這些客體的糾紛主要是綠地、樓頂空間和車位等的權屬以及電梯使用費的繳納等焦點問題。 五、我國建筑物區(qū)分所有權人的共有權立法缺陷及完善。我國應采取的理想的模式是建立單獨的建筑物區(qū)分所有權立法模式，而非民法或住宅法模式。因為這種模式更詳盡、更具操作性。并論述了我國建筑物區(qū)分所有權法中的關于共有權法律制度的缺陷及其應完善之處。結合我國《物權法》第六章的規(guī)定，分析了我國建筑物區(qū)分所有權中的共有權法律制度的不完善之處，