論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍之界定【開(kāi)題報(bào)告】

1、1畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開(kāi)題報(bào)告畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開(kāi)題報(bào)告題目：論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍之界定專(zhuān)業(yè)班級(jí)：法學(xué)一、選題的背景、意義一、選題的背景、意義（所選課題的歷史背景、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)）（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍的研究背景（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍的研究背景建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的一種較為特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，它是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利，是對(duì)一棟樓房中專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)

2、、對(duì)共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的集合。由于“共用部分是建筑物區(qū)分所有的核心重要問(wèn)題”，因此，共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利，但對(duì)其理論研究的不足，立法保護(hù)的缺漏，使其成了建筑物區(qū)分所有權(quán)中最易發(fā)生糾紛和最易受到侵害的權(quán)利。因此，探討共有權(quán)的保護(hù)不僅有利于共有權(quán)的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有權(quán)，也稱(chēng)‘共用部分持份權(quán)’或‘持份共有權(quán)部分’，是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中另一重要的‘物法性’要素，其與另一‘物法性要

3、素’即專(zhuān)有所有權(quán)共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的‘兩個(gè)靈魂’——共同性靈魂與單獨(dú)性靈魂。共有權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利?！币虼?，共用部分作為共有權(quán)的客體，成為共有權(quán)中一個(gè)最為重要的因素，決定了共有權(quán)的范圍和性質(zhì)，從某種程度上說(shuō)，正確識(shí)別共用部分的范圍，是共有權(quán)合理行使并得以有效保護(hù)的關(guān)鍵。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍之界定的意義（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)中

4、的共有權(quán)范圍之界定的意義建筑物區(qū)分所有是現(xiàn)代民法上一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)所有制形式。建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系按通說(shuō)包含三種法律關(guān)系：對(duì)專(zhuān)有部分形成的專(zhuān)有權(quán)法律關(guān)系、對(duì)共有部分形成的共有權(quán)法律關(guān)系以及因?qū)^(qū)分所有建筑物的共同管理而形成的成員權(quán)法律關(guān)系。其中，共有權(quán)法律關(guān)系尤其復(fù)雜，現(xiàn)實(shí)生活中因共有權(quán)而產(chǎn)生的糾紛占了建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的絕大部分。專(zhuān)有權(quán)的范圍和基于專(zhuān)有權(quán)產(chǎn)生的管理權(quán)的范圍較明確。在3有用性的建筑物諸部分與土地，該法還對(duì)共用部分的

5、范圍做了列舉式詳盡規(guī)定，“在當(dāng)事人無(wú)相反約定，或不存在相沖突的權(quán)利證書(shū)時(shí)，根據(jù)1965年法律的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)視為共同部分：土地，水流，公園和花園，進(jìn)出通道，房屋的主要組成部件(地基、屋頂，墻等)，共同的基本設(shè)施(如電梯、垃圾通道、鍋爐、電視天線(xiàn)、排污管道或暖氣管道)，煙囪頭、管道，共同服務(wù)的場(chǎng)所(守門(mén)人住房、垃圾存放處等)，過(guò)道和走廊?！钡聡?guó)用排除和推定的方式確定共用部分的范圍，并把其分為法定共用部分與約定共用部分。依德國(guó)住宅所有權(quán)法第

6、1條第4項(xiàng)及第5條第2項(xiàng)規(guī)定，共用部分的范圍包括：(1)建筑物所在之土地及其附屬的庭院，及圍繞建筑物的空地；(2)維持建筑物安全必要的建筑物的構(gòu)成體部分，如外墻、屋頂、地板等；(3)供住宅所有權(quán)人共同使用的設(shè)施、設(shè)備部分，如樓梯、冷暖氣設(shè)備、自來(lái)水等；(4)本為專(zhuān)有部分客體而具有封閉性空間，但依住宅所有權(quán)人全體約定，供共同使用的部分美國(guó)統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法第3條采用了排除式來(lái)確定共用部分的范圍，即“指除房屋單元以外的全部物業(yè)小區(qū)”，同

7、時(shí)，聯(lián)邦公寓所有權(quán)法第2條對(duì)共用部分的范圍做了詳盡的列舉：“建筑物基地、墻壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出人口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖氣和電力系統(tǒng)、電梯等公用設(shè)備，除區(qū)分所有人另有約定外，原則上均屬共用部分。此類(lèi)共用部分，除了性質(zhì)上為公共使用者外，亦有依區(qū)分所有權(quán)人的聲明約定為共用部分的情形?！彪m然各國(guó)、各地區(qū)對(duì)共用部分的范圍界定不完全一致，但歸納起來(lái)有兩點(diǎn)則是相同的：(1)共用部分為全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共同所有與使用

8、，即全部共用和一部共用。(2)共用部分可由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定，即包括法定共用部分和約定共用部分。此為有關(guān)共用部分之基本分類(lèi)。4.4.梁慧星教授物權(quán)法課題組的草案建議稿對(duì)共用部分采列的是排除式，其第90條第2款規(guī)定：“共有部分，指區(qū)分所有建筑物，除專(zhuān)有部分以外的其他部分及不屬于專(zhuān)有部分的附屬物?！?.王利明教授物權(quán)課題組的草案建議稿對(duì)共用部分采用的是排除加列舉的方式，其第182條第l款規(guī)定：“除專(zhuān)有部分以外，共用的