論建筑物區(qū)分所有權(quán)制度.pdf

1、衣食住行是人類生存的最基本條件。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們不僅關(guān)注自己生存條件的質(zhì)和量，而且還關(guān)注與生存條件相關(guān)的權(quán)利保障。因而，與住的問題息息相關(guān)的建筑物區(qū)分所有權(quán)如同幼苗般茁壯成長起來。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的雛形早在公元前2000前的古巴比倫、埃及、希臘法中就已經(jīng)存在。19世紀(jì)初葉，該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式開始正式為民事立法所明定。進(jìn)入20世紀(jì)，尤其是于第一次、第二次世界大戰(zhàn)后，建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)民法制度獲得了極大發(fā)展，成為各國法制

2、上的一項(xiàng)重要制度。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國家和地區(qū)，如法國、德國、日本、瑞士、美國、我國臺(tái)灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律<'①>。而在我國現(xiàn)代社會(huì)中，起初并沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的明確規(guī)定。先前所出臺(tái)的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》在某些領(lǐng)域確實(shí)解決了問題，但是社會(huì)在發(fā)展，問題層出不窮，需要更加完備的法律法規(guī)解決更多的問題。《物權(quán)法》的出臺(tái)，并對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，就是順應(yīng)了這樣的需求?？偟亩?，

3、作者在許多學(xué)者論述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)之上進(jìn)行總結(jié)，并聯(lián)系實(shí)際，解決現(xiàn)實(shí)問題。全文內(nèi)容分為以下幾個(gè)部分進(jìn)行論述： 首先，引言部分開門見山地引出了這篇論文的時(shí)代背景，寫這篇論文的意義，以及這篇論文的概述。 其次，從幾個(gè)部分來闡述正文。 第一部分，建筑物區(qū)分所有權(quán)概述。首先，從整體上對(duì)此制度價(jià)值進(jìn)行了分析，包括了法律價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。然后，分析了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及種類。因?yàn)榛纠碚撌钦J(rèn)識(shí)制度的前提

4、。概念有一元論說、二元論說、新一元論說和三元論說四種不同見解，其中最有對(duì)抗性的雙方就是二元論說和三元論說，所以對(duì)雙方的理由進(jìn)行分析，作者當(dāng)然地贊同三元論說。關(guān)于分類，在傳統(tǒng)理論中，分類通常針對(duì)的對(duì)象是一幢樓，而且一般來說，只有三種類型。可是，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代社會(huì)中存在更多的是物業(yè)小區(qū)，作者認(rèn)為以土地(或土地使用權(quán))為對(duì)象，建立居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)的概念再來分類，包括了獨(dú)立業(yè)主為基礎(chǔ)的居住區(qū)區(qū)分所有和多層樓宇居住區(qū)區(qū)分所有，從而實(shí)現(xiàn)理論的

5、嚴(yán)謹(jǐn)。 第二部分，專有所有權(quán)。首先，作者贊同三元結(jié)構(gòu)，因此在三元結(jié)構(gòu)總領(lǐng)的前提下，先對(duì)三要素的關(guān)系進(jìn)行了大致的梳理，然后對(duì)三元結(jié)構(gòu)中的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)進(jìn)行了介紹。在中國大陸上，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度仍不成熟，許多現(xiàn)實(shí)問題仍不能得到有效解決，學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗(yàn)，從而取其精華，去其糟粕，就顯得勢在必行，因而，在介紹三元結(jié)構(gòu)具體內(nèi)容的同時(shí)，作者分析了我國的不足，并提出建議。 在三元結(jié)構(gòu)當(dāng)中，相對(duì)而言，專有權(quán)的爭議是較少的。第二部

6、分對(duì)專有權(quán)的客體和內(nèi)容進(jìn)行陳述。特別闡述了其內(nèi)容包括，所有權(quán)、區(qū)分所有人的義務(wù)和相鄰使用權(quán)。針對(duì)我國關(guān)于這方面的欠缺提出了相關(guān)建議。 第三部分，共有所有權(quán)。對(duì)共有權(quán)的客體和內(nèi)容進(jìn)行闡述，然后就共有權(quán)的現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行分析并提出建議。在三元結(jié)構(gòu)當(dāng)中，共有權(quán)的爭議相對(duì)較大。隨著現(xiàn)代社會(huì)人們對(duì)自己所居住環(huán)境的要求不斷提高，這里的建筑物區(qū)分所有權(quán)早已不是僅僅存在于一幢大樓中，更多地是存在整個(gè)物業(yè)小區(qū)，整個(gè)社區(qū)中。整個(gè)物業(yè)小區(qū)，除了有住宅樓，

7、還擁有道路、草地、停車場或者地下停車場、會(huì)所等等供小區(qū)住戶生活休閑的場所。對(duì)于這些場所的歸屬究竟如何，爭議較大。應(yīng)當(dāng)從何角度去看待它們的歸屬，是保護(hù)住戶的利益，或是保護(hù)開發(fā)商的利益，還是二者皆顧，文章中都有作者的拙見。 第四部分，成員權(quán)。三元結(jié)構(gòu)中成員權(quán)是不是該并入建筑物區(qū)分所有權(quán)是法學(xué)界爭議的對(duì)象，專家各抒己見，但作者甚是贊同三元結(jié)構(gòu)的構(gòu)建方式。即使三元結(jié)構(gòu)被認(rèn)同，在三元結(jié)構(gòu)中成員權(quán)從某種程度上是受到忽視的，它的忽視在于法律賦

8、予的可操作性較低，以及人們對(duì)此的忽略，從而導(dǎo)致頻頻出現(xiàn)一些侵犯住戶利益的事件。對(duì)它進(jìn)行比較全面的闡述就顯得必要。首先，此部分闡述了成員權(quán)的內(nèi)容，包括成員權(quán)的權(quán)利和義務(wù)兩大方面。成員權(quán)不是空中樓閣，而是以實(shí)在保護(hù)住戶利益為出發(fā)點(diǎn)，成員權(quán)在于實(shí)現(xiàn)，不在于只是理論上的認(rèn)同。所以，從成員權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度，作者將自己所學(xué)所見所聞從幾個(gè)方面來論述。將成員權(quán)、管理、管理團(tuán)體、管理者、管理規(guī)約有機(jī)聯(lián)合起來并就其完善提出了建議。 第五部分，我國建筑物

9、區(qū)分所有權(quán)之立法完善。其實(shí)，在分析三元結(jié)構(gòu)的內(nèi)容的同時(shí)，作者就聯(lián)系我國的立法和現(xiàn)實(shí)進(jìn)行了分析。在第五部分中，先是對(duì)我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，然后提出自己的完善觀點(diǎn)。其一，宏觀上的完善，即我國建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法模式。經(jīng)過分析世界上的三種模式，選擇建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式更佳。其二，在本文第二部分、第三部分和第四部分的分析基礎(chǔ)上，提出完善的基本思想，并對(duì)主要的完善措施進(jìn)行歸納，從而使前面比較零散的完善建議更加清晰。最后，結(jié)語是對(duì)全