商品房權(quán)屬登記制度研究.pdf

1、商品房權(quán)屬登記是不動產(chǎn)登記法律制度的重要組成部分。商品房權(quán)屬登記制度在維護(hù)商品房交易市場的秩序、保證商品房交易安全方面起著至關(guān)重要的作用。由于我國還未建立科學(xué)、系統(tǒng)的商品房權(quán)屬登記制度，在商品房交易中，商品房出賣人(開發(fā)商)與商品房買受人(購房人)處于不平等地位，作為弱勢一方的買受人的利益往往不能得到充分的保護(hù)，妨礙了商品房交易市場的健康、有序發(fā)展。本文即從我國商品房權(quán)屬登記制度的現(xiàn)狀出發(fā)，通過與大陸法系發(fā)達(dá)國家不動產(chǎn)登記制度的對比，提

2、出完善我國商品房權(quán)屬登記制度的建議。 第一部分概括介紹了商品房權(quán)屬登記的基本概念和基本理論商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房出售分為現(xiàn)房出售和期房出售，本文討論的“商品房權(quán)屬登記”僅指現(xiàn)房出售中的產(chǎn)權(quán)登記。商品房權(quán)屬登記制度的基本理論包括登記制度的價值與功能、登記模式、登記效力、登記類型、登記程序五個方面。 登記制度的價值主要體現(xiàn)在安全和效率兩個方面，安全又包括靜態(tài)安全和交易安全兩個方面。效率、靜態(tài)安

3、全、交易安全相互之間形成對立統(tǒng)一的關(guān)系，最終通過對不同價值的優(yōu)先選擇構(gòu)建了不同的登記模式：即意思主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。法律對登記模式的不同設(shè)計(jì)，帶來了登記效力的差異。意思主義模式下登記僅具有對抗力，形式主義模式下登記不僅具有對抗力，還具有形成力和公信力。登記類型的劃分與登記程序的運(yùn)行主要是為了保證登記效力的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，商品房權(quán)屬登記是商品房現(xiàn)房買賣中發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記，其目的是確認(rèn)商品房上存在的權(quán)利之轉(zhuǎn)移。商品房權(quán)屬登記的申

4、請程序、審查程序、決定程序的運(yùn)行及其各個階段的制度設(shè)計(jì)(如登記請求權(quán)與登記申請權(quán)制度、登記申請、受理與審查制度等)是為了保障轉(zhuǎn)移登記能夠順利實(shí)現(xiàn)。 第二部分分析了我國商品房權(quán)屬登記制度現(xiàn)狀及存在的不足現(xiàn)行的商品房權(quán)屬登記制度的不足主要反應(yīng)在九個方面：(一)登記法律依據(jù)和登記效力不統(tǒng)一；(二)登記機(jī)關(guān)和發(fā)證主體不統(tǒng)一：(三)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任制度不完善；(四)商品房權(quán)屬登記的類型界定模糊且不完備；(五)登記請求權(quán)和登記申請權(quán)制度不

5、完備；(六)登記申請方式規(guī)定相互沖突；(七)登記代理制度不完善；(八)登記查詢制度不完善；(九)登記審查模式界定模糊。 第三部分提出了完善我國商品房權(quán)屬登記制度的建議筆者主張，應(yīng)當(dāng)建立商品房權(quán)屬登記的“六統(tǒng)一”制度。具體包括：(一)統(tǒng)一登記的法律依據(jù)和登記效力。我國應(yīng)制定統(tǒng)一的法律，在商品房權(quán)屬登記上應(yīng)采用形式主義模式，賦予登記以形成力和公信力，并且登記形成力的有無不影響商品房買賣合同的效力。這一登記模式已被《中華人民共和國物權(quán)

6、法》(以下簡稱《物權(quán)法》)所確認(rèn)。(二)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的縣級行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)商品房權(quán)屬登記，具體應(yīng)由土地管理部門的商品房權(quán)屬登記部門負(fù)責(zé)，將原屬于房地產(chǎn)管理部門中的房屋權(quán)屬登記的機(jī)構(gòu)、人員和資料直接并入土地管理部門，成立專門的商品房權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，并使之具有較強(qiáng)的獨(dú)立性。(三)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)登記錯誤時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，責(zé)任認(rèn)定上應(yīng)采取無過錯責(zé)任原則，以促進(jìn)登記機(jī)關(guān)樹立服務(wù)意識、風(fēng)險意識和責(zé)任意識。《物權(quán)法》也確認(rèn)了

7、登記機(jī)關(guān)的無過錯賠償原則。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)明確賠償責(zé)任范圍，建立賠償基金或者由登記機(jī)關(guān)投保責(zé)任險，保證賠償金的來源。(四)統(tǒng)一登記類型。應(yīng)當(dāng)根據(jù)本登記和預(yù)備登記的分類方法，將商品房權(quán)屬登記界定為本登記中的轉(zhuǎn)移登記。同時為防止登記在非正常狀態(tài)運(yùn)行時損害事實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人的權(quán)利，完善更正登記和異議登記制度?！段餀?quán)法》已對更正登記和異議登記作出了原則性規(guī)定，應(yīng)在此基礎(chǔ)上對其進(jìn)行更為具體的制度設(shè)計(jì)。(五)統(tǒng)一登記程序。包括：明確規(guī)定登記請求