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文檔簡介
1、通常認為,預(yù)告登記僅產(chǎn)生債權(quán)效力,經(jīng)過預(yù)告登記的債權(quán)仍須在條件具備后辦理正式的物權(quán)登記方可取得物權(quán)效力。本文論證,抵押預(yù)告登記是一種關(guān)于他物權(quán)的預(yù)告登記,經(jīng)登記的債權(quán)取得對抗第三人的效力。預(yù)購人為獲得銀行貸款所辦理的預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記,性質(zhì)上,是對貸款銀行依抵押權(quán)合同取得的債權(quán)請求權(quán)進行登記,預(yù)購人在商品房建成并取得房屋所有權(quán)后應(yīng)當(dāng)主動配合辦理抵押登記、貸款銀行享有抵押權(quán);效力上,具有包括保全權(quán)利、保全順位、預(yù)警效力在內(nèi)的預(yù)告登記共
2、通效力。
但是,由于登記的對象為債權(quán)請求權(quán),不具有支配性、也不是物權(quán),因此抵押預(yù)告登記本身并不具備設(shè)立抵押權(quán)的效果。另外,合同簽訂后,可能會面臨被解除或者標(biāo)的物毀損滅失的情況?!段餀?quán)法》第20條第2款明確“債權(quán)消滅”導(dǎo)致預(yù)告登記失效,因此,解除商品房買賣合同后,抵押預(yù)告登記失效,優(yōu)先受償權(quán)的主張缺乏依據(jù)而且無法操作。再者,預(yù)售商品房系在建建筑物,發(fā)生地震、海嘯等不可抗力將導(dǎo)致其或已不存在或無法交付使用,如主張抵押預(yù)告登記具有優(yōu)
3、先受償效力將會面臨欠缺行權(quán)標(biāo)的物的尷尬。因此,本文認為,抵押預(yù)告登記不同于抵押登記,不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。最后,本文著重分析幾組與抵押預(yù)告登記相關(guān)的權(quán)利沖突并提出解決方案。
本文具體包括五個部分:
第一部分:預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的效力爭議。本部分主要展現(xiàn)的是問題意識,先對預(yù)售商品房的基本法律關(guān)系進行梳理,然后引出預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記效力的爭議所在。按照性質(zhì)——效力的思路,本文解決的主要爭議表現(xiàn)為:在性質(zhì)上,對于預(yù)
4、購人為獲得銀行貸款以貸款銀行作為權(quán)利人將預(yù)售商品房所辦理的登記系抵押性質(zhì)還是質(zhì)押性質(zhì),若系抵押性質(zhì),是抵押預(yù)告登記抑或正式的抵押登記;在效力上,主要圍繞借款人未履行還款義務(wù)時抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)以及抵押預(yù)告登記中可能涉及的多種權(quán)利沖突解決路徑這兩個問題展開討論。
第二部分:預(yù)購人為獲得銀行貸款就預(yù)售商品房辦理的登記之性質(zhì)。此部分旨在明確預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記性質(zhì)的由來。采用排除法判定預(yù)購人為獲得銀行貸款將預(yù)售商
5、品房以貸款銀行作為權(quán)利人所辦理的登記是抵押性質(zhì)而不是質(zhì)押性質(zhì)、是抵押預(yù)告登記而不是正式的抵押登記。
第三部分:抵押預(yù)告登記不具有優(yōu)先受償效力。承接上一部分對性質(zhì)的明定之后,從此部分開始,展開對其效力的探討。首先探討的是抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否就預(yù)售商品房主張實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的問題。經(jīng)過對大量的司法判例進行類型化,并從預(yù)告登記和抵押權(quán)效力、合同解除、標(biāo)的物毀損滅失及預(yù)售商品房竣工后抵押預(yù)告登記的轉(zhuǎn)換等多個角度分析,本文認為,抵押預(yù)告
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