宗海價(jià)格評(píng)估理論與方法研究.pdf

1、《海域法》建立了海域有償使用制度，《物權(quán)法》將海域使用權(quán)確立為用益物權(quán)，海域使用權(quán)人享有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、入股權(quán)、獲得補(bǔ)償權(quán)等權(quán)力。在市場經(jīng)濟(jì)條件下通過價(jià)格體現(xiàn)海域使用權(quán)的價(jià)值，必須采用科學(xué)的評(píng)估方法。宗海評(píng)估就是研究這一命題，其可為國家征收海域使用金和交易雙方提供參考依據(jù)，是保證海域有償使用制度順利實(shí)施、海域市場化發(fā)展的基礎(chǔ)性工作。 近年來，我國對(duì)海域評(píng)估的研究主要服務(wù)于海域分等和海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)制定，針對(duì)宗海使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估

2、研究較少。一些資產(chǎn)、土地評(píng)估人員往往采用土地評(píng)估方法開展評(píng)估，但在一定程度上忽視了海域特性。由于海域的特性，資產(chǎn)評(píng)估的一般方法在海域評(píng)估中的應(yīng)用受到一定的限制。小尺度范圍內(nèi)難以找到多個(gè)具有替代性的海域交易實(shí)例，限制了市場交易法的運(yùn)用；海域開發(fā)投資大，收益高，風(fēng)險(xiǎn)大，還原利率等參數(shù)的變化對(duì)海域價(jià)格的影響很大，而目前還原利率難以精確計(jì)算，收益法很難保證評(píng)估結(jié)果的客觀性；海域作為資源性資產(chǎn)，出讓是海域使用金征收數(shù)額的評(píng)定無法采用成本法。

3、 本文從海域評(píng)估的特點(diǎn)出發(fā)，系統(tǒng)地總結(jié)了各種可應(yīng)用于宗海評(píng)估的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，并探討了這些理論在宗海評(píng)估中如何應(yīng)用。結(jié)合當(dāng)前海域評(píng)估的實(shí)踐活動(dòng)，改進(jìn)了市場比較法、收益法和成本法，建立了均值比較法；在填海造地海域使用金評(píng)估中，建立方程組計(jì)算海域使用金；并分析了各種評(píng)估方法的適用條件，從而構(gòu)建了相對(duì)完整的宗海評(píng)估方法體系。通過實(shí)例研究證明，在當(dāng)前海域市場上尚不發(fā)育，比較實(shí)例難以獲得的情況下，利用全國海域分等的資料，采用均值比較法是一種較適宜的