基于PPP模式的公租房定價(jià)研究.pdf

1、為提高居民生活水平，切實(shí)保障廣大老百姓的住房權(quán)，我國(guó)政府一直大力推進(jìn)保障性住房的建設(shè)工作。然而，隨著住房保障工作的不斷推進(jìn)，相應(yīng)的政府財(cái)政壓力也越來越大，通過PPP模式引入社會(huì)資本就成為了一種趨勢(shì)。作為保障性住房的重要形式之一，PPP模式下公租房的價(jià)格研究就顯得尤為重要，尤其是公廉租并軌后，公租房的保障對(duì)象進(jìn)一步擴(kuò)大，使得定價(jià)工作變得更為復(fù)雜。本文以基于PPP模式的公租房?jī)r(jià)格為研究對(duì)象，具體研究?jī)?nèi)容及結(jié)論如下:
　　首先，本文明確

2、了論文的研究背景，對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于PPP及公租房的相關(guān)研究進(jìn)行綜述，以了解該領(lǐng)域的最新研究進(jìn)展，并在前人研究的基礎(chǔ)上，分析、總結(jié)出PPP模式下公租房的特性，即準(zhǔn)公共產(chǎn)品、外部性產(chǎn)品、保障與市場(chǎng)的雙重性、價(jià)格影響因素眾多且復(fù)雜;提出了公租房?jī)r(jià)格研究的理論基礎(chǔ)，即供需平衡理論、社會(huì)保障理論和價(jià)格規(guī)制理論;對(duì)比分析了國(guó)內(nèi)外關(guān)于租賃型公共住房的定價(jià)方法，指出成本法可吸引社會(huì)資本卻未考慮市場(chǎng)與住戶之間的均衡性，收入法充分體現(xiàn)了公租房保障性卻脫離市場(chǎng)、

3、難以吸引社會(huì)資本，市場(chǎng)法充分反映了住房租賃市場(chǎng)卻未考慮住戶承受能力，從而為本文公租房?jī)r(jià)格確定方法提供借鑒。
　　其次，本文通過研究，提出了公租房租金產(chǎn)生的根源是其作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品所產(chǎn)生的正效應(yīng)對(duì)全體納稅人不完全回饋的差值;制定了PPP模式下公租房基本租金的定價(jià)原則，即保障性原則、可持續(xù)性原則和效率性原則;從價(jià)格形成主體和形成過程兩個(gè)方面分析了PPP模式下公租房的價(jià)格形成機(jī)理，并基于GIS的IDW插值法構(gòu)建了PPP保障房的基準(zhǔn)租金計(jì)算

4、方法。
　　接著，本文對(duì)我國(guó)現(xiàn)行公租房補(bǔ)貼形式進(jìn)行梳理、對(duì)比，提出了本文的公租房補(bǔ)貼形式，即供給方補(bǔ)貼—地價(jià)優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠和需求方補(bǔ)貼—租金補(bǔ)貼;引入滿意度函數(shù)，分析了PPP模式下政府、公租房住戶的補(bǔ)貼滿意度，建立起基于政府最大補(bǔ)貼能力的政府補(bǔ)貼滿意度函數(shù)和基于住戶最大支付能力的住戶補(bǔ)貼滿意度函數(shù)，進(jìn)而構(gòu)建了一個(gè)基于政府-住戶兩方滿意的最優(yōu)補(bǔ)貼模型。
　　再次，文章探討了影響公租房租金變化的因素，即政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場(chǎng)因

5、素以及其他因素;指出PPP模式下公租房的調(diào)價(jià)原則有尊重事實(shí)的原則、履行協(xié)議的原則、三方滿意的原則和住戶增長(zhǎng)為先的原則;并從住戶的需求收入彈性和社會(huì)資本的供給價(jià)格彈性兩個(gè)角度考慮，規(guī)定當(dāng)住戶收入增加（仍符合相關(guān)的住房保障標(biāo)準(zhǔn)）、社會(huì)資本的運(yùn)營(yíng)成本增加時(shí)，公租房租金價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)的調(diào)高，并構(gòu)建出具體的調(diào)價(jià)模型。
　　最后，以南京市四大保障房片區(qū)為背景，模擬了一項(xiàng)基于PPP模式的公租房項(xiàng)目，在合理的假設(shè)條件、問卷調(diào)查下，對(duì)其進(jìn)行基準(zhǔn)租金、