公租房房源的籌措模式與租金定價(jià)研究——以“洪山模式”為例.pdf

1、自國家“十二五”規(guī)劃綱要提出新增3600萬套保障性住房保障安居工程計(jì)劃以來，大規(guī)模新建方式受到土地、資金的雙重制約，各地保障性住房建設(shè)不同程度地出現(xiàn)了進(jìn)度緩慢、資金籌集壓力大的問題，部分城市出現(xiàn)保障性住房質(zhì)量不過關(guān)。同時(shí)，自上而下“一刀切”的保障房任務(wù)分配方式，也使得一些地方的保障房存在供需錯位的情況，如鄭州、上海等地新建的保障房在配售配租之后一段時(shí)間仍存在高空置率現(xiàn)象。增加保障性住房供給是否一定要采取全部新建方式？保障性住房建設(shè)規(guī)模是

2、否合理？保障性住房“一刀切”的任務(wù)分配方式對保障性住房供給產(chǎn)生何種影響？公租房房源籌措如何吸納存量閑置房源？若將存量房籌措為公租房存在哪些難點(diǎn)，具體如何操作？解決這些問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　本研究對武漢市公租房房源籌措情況進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用比較研究法分析了新建房源模式和存量房籌措模式的特點(diǎn)，總結(jié)出大規(guī)模新建模式存在的弊端，并指出存量房籌措模式的必要性和籌措難點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，深入分析武漢市洪山區(qū)公租房房源籌措模式（以下簡稱

3、“洪山模式”），總結(jié)了此種存量房源籌措模式基本特征及其存在的不足。針對存量房籌措為公租房的核心難點(diǎn)——租金定價(jià)難問題，基于數(shù)學(xué)中函數(shù)求極值的最優(yōu)化理論，并運(yùn)用簡單博弈分析理論，在考慮政府、租戶和房屋所有人三方利益的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了公租房租金定價(jià)通用模型，并用模型計(jì)算出“洪山模式”的理論最優(yōu)租金。得出的核心結(jié)論如下:首先，政府應(yīng)避免制定過于宏大和不確切的目標(biāo)。應(yīng)建立公共租賃住房“以需定建”機(jī)制，使公共租賃住房的供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)與需求相適應(yīng)。相

4、對于通過大規(guī)模新建方式籌措保障房房源而言，利用社會存量房用于保障性住房有縮短房源籌集周期、節(jié)約土地和資金資源等顯著優(yōu)勢，是一種潛力巨大的籌措保障性住房房源的途徑。其次，“洪山模式”中所采用的“租補(bǔ)分離、先繳后補(bǔ)、市場定價(jià)、政府補(bǔ)貼”的運(yùn)營方式對公租房運(yùn)營管理具有重要的借鑒意義。最后，通過模型檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，“洪山模式”中租戶承擔(dān)的實(shí)際租金水平過高，租戶存在支付困難。差別化補(bǔ)貼存在巨大改進(jìn)空間，在本文所建模型基礎(chǔ)上，針對各家庭的困難程度，調(diào)整