鵬華前海萬(wàn)科房地產(chǎn)投資信托基金架構(gòu)分析與優(yōu)化.pdf

1、2015年6月推出的鵬華前海萬(wàn)科REITs是我國(guó)目前最新的一只REITs，同時(shí)也是我國(guó)第一只公募REITs。對(duì)其進(jìn)行研究，首先可以直觀了解公募REITs在我國(guó)的實(shí)際運(yùn)行情況;進(jìn)一步可以分析出我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否適合REITs發(fā)展、制約REITs發(fā)展的障礙所在;最后提出優(yōu)化建議，對(duì)于未來(lái)我國(guó)大規(guī)模發(fā)展公募REITs具有指導(dǎo)意義。
　　本文通過(guò)對(duì)鵬華前海萬(wàn)科REITs的深入分析希望達(dá)到如下目標(biāo):首先，分析出鵬華前海萬(wàn)科REITs架構(gòu)設(shè)

2、計(jì)的合規(guī)與否、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力的強(qiáng)弱;其次，分析出鵬華前海萬(wàn)科REITs架構(gòu)的主要設(shè)計(jì)邏輯、制約REITs發(fā)展的障礙;最后，為我國(guó)將來(lái)發(fā)展公募REITs提出架構(gòu)設(shè)計(jì)方面的優(yōu)化建議。
　　本文為了達(dá)到上述研究目的，進(jìn)行了如下研究:
　　首先，對(duì)鵬華前海萬(wàn)科REITs這個(gè)產(chǎn)品的架構(gòu)進(jìn)行分析:重點(diǎn)分析其架構(gòu)設(shè)計(jì)中與標(biāo)準(zhǔn)REITs的不同之處，判斷出合理之處與不足之處;其次，對(duì)鵬華前海萬(wàn)科REITs的業(yè)績(jī)進(jìn)行分析:將其成立以來(lái)的

3、收益情況與市場(chǎng)基準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，衡量其業(yè)績(jī)表現(xiàn);對(duì)其進(jìn)行估值，判斷其投資價(jià)值;研究其與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性，判斷其風(fēng)險(xiǎn)分散能力;再次，分析鵬華前海萬(wàn)科REITs架構(gòu)設(shè)計(jì)邏輯:分析出產(chǎn)品設(shè)計(jì)背后的邏輯以及制約我國(guó)REITs發(fā)展的障礙。最后，為我國(guó)未來(lái)公募REITs的架構(gòu)設(shè)計(jì)提出優(yōu)化建議。
　　通過(guò)正文的研究，本文得出了如下結(jié)論:
　　1.鵬華前海萬(wàn)科REITs架構(gòu)設(shè)計(jì)不符合標(biāo)準(zhǔn)要求。其固定收益類證券投資比例過(guò)大，違背標(biāo)準(zhǔn)REITs的

4、投資比例要求;退出機(jī)制不完善，退出時(shí)存在不確定性風(fēng)險(xiǎn);不持有標(biāo)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，無(wú)法獲取物業(yè)增值收益;但其架構(gòu)設(shè)計(jì)也不乏合理之處，其設(shè)立的業(yè)績(jī)保障機(jī)制有利于保障產(chǎn)品收益率，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是有必要的。
　　2.鵬華前海萬(wàn)科REITs的盈利能力較強(qiáng)，但是風(fēng)險(xiǎn)控制能力較弱。
　　3.鵬華前海萬(wàn)科REITs架構(gòu)的設(shè)計(jì)邏輯是為提高收益率。從架構(gòu)設(shè)計(jì)邏輯來(lái)看，無(wú)論是大比例投資于固定收益類證券還是設(shè)立業(yè)績(jī)保障機(jī)制，都是為了提升產(chǎn)品收益率;收