房地產(chǎn)企業(yè)引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的績效研究——以萬科為例.pdf

1、房地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟(jì)十分重要，我國房地產(chǎn)企業(yè)自起步以來便是以資產(chǎn)重型化為特征的重資產(chǎn)運(yùn)營模式經(jīng)營，總攬產(chǎn)業(yè)鏈“項(xiàng)目立項(xiàng)——融資買地——規(guī)劃設(shè)計(jì)——施工建造——銷售——竣工交付”整個流程。行業(yè)飛速增長黃金時期讓企業(yè)通過儲備大量土地來開發(fā)銷售取得了巨大利潤，因此也吸引眾多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)2002年至2008年企業(yè)數(shù)增加了320％。伴隨業(yè)內(nèi)投機(jī)現(xiàn)象加大、房價暴漲，我國自2010年以“國十一條”開始了數(shù)年的宏觀調(diào)控，因此行業(yè)整體景氣

2、程度逐漸下滑。由此引發(fā)傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的種種問題，例如:資金占有量大、庫存積壓大、資金回流慢、盈利下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險高等。面臨經(jīng)營困局，2009-2014年超過100家A股房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但更多業(yè)內(nèi)企業(yè)也在不斷嘗試創(chuàng)新，以更好緩解完全重資產(chǎn)運(yùn)營模式導(dǎo)致的經(jīng)營困局，從而使企業(yè)在調(diào)整中更加長期穩(wěn)定的發(fā)展。
　　在不斷地嘗試中，我國不少優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)借鑒了美國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是指房地產(chǎn)企業(yè)降

3、低自身投入進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，充分利用自身所具備的諸如規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、規(guī)范建造流程、品牌知名度、信用及采購資源等占用資金量較少的輕資產(chǎn)，同時合理整合外部資源，從而在減輕企業(yè)自身資本投入的情況下獲得更多收益。目前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)例如萬達(dá)、萬科、保利、綠地等，已經(jīng)基于過去重資產(chǎn)運(yùn)營模式的背景下引入了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，以期更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
　　基于此，本文為了更好地研究輕資產(chǎn)運(yùn)營模式與績效潛在影響，首先，從房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)角度出發(fā)，對引

4、入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的動因進(jìn)行分析。然后，本文選取較有代表性的萬科作為案例研究對象，詳細(xì)分析了萬科引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的具體操作方式。最后，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)法和因子分析法，對萬科引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式前后縱向績效與行業(yè)同期橫向績效進(jìn)行對比，得出本文結(jié)論:行業(yè)同期財(cái)務(wù)表現(xiàn)各方面逐年下滑，萬科引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在營運(yùn)能力和償債能力提升較明顯，但由于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式比重較輕，對于盈利能力和發(fā)展能力的下滑只能起一定的抑制作用;整體業(yè)績通過因子分析并與行業(yè)景氣度

5、對比發(fā)現(xiàn)，引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式有利于企業(yè)整體績效提升，尤其在行業(yè)景氣度下滑的時候更加明顯，因此未來可擴(kuò)大輕資產(chǎn)運(yùn)營模式力度。同時本文也建議，企業(yè)引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式必須結(jié)合自身情況，不可盲從。
　　本文共分為六章，各章主要內(nèi)容如下:
　　第一章為導(dǎo)論，主要包括本文進(jìn)行研究的背景、研究意義、研究思路和方法，以及本文預(yù)期貢獻(xiàn)和不足之處。
　　第二章為文獻(xiàn)綜述，對于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和績效相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了分類梳理，并據(jù)此對現(xiàn)有研究成果

6、做出評述。
　　第三章為相關(guān)理論分析，就有關(guān)概念進(jìn)行了界定并陳述理論基礎(chǔ)，再具體對比分析了房地產(chǎn)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)運(yùn)營模式的內(nèi)涵、特點(diǎn)、優(yōu)劣勢及適用條件，并對績效評價方法進(jìn)行介紹。
　　第四章為行業(yè)角度下引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的動因，根據(jù)2009年以來房地產(chǎn)行業(yè)背景，利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸納我國房地產(chǎn)企業(yè)引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的動因。
　　第五章為案例分析，以萬科為例詳細(xì)分析了其引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的途徑，并采用財(cái)務(wù)指標(biāo)法和因子分析法對20

7、10-2014年績效進(jìn)行分析，為了增加數(shù)據(jù)支撐還計(jì)算了行業(yè)同期績效表現(xiàn)，論證引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式有利于整體績效的提升，尤其是在行業(yè)表現(xiàn)整體下滑時更明顯。
　　第六章為結(jié)論與建議，總結(jié)引入輕資產(chǎn)模式有助于萬科整體績效的提升，并根據(jù)前文分析提出相關(guān)建議。
　　本文的主要貢獻(xiàn)為，對于房地產(chǎn)輕、重資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了細(xì)致的對比分析，提供了理論支持;搜集行業(yè)2009年來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸納引入輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的動因，為案例分析做鋪墊;采用財(cái)務(wù)指標(biāo)