房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式探究——以綠城代建為例.pdf

1、隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控以及消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求的日趨理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品溢價(jià)能力下降，土地紅利消失，利潤(rùn)率出現(xiàn)加速下降。另外，在調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期拉長(zhǎng)，庫(kù)存周轉(zhuǎn)率降低，應(yīng)收賬款回收周期加長(zhǎng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力和財(cái)務(wù)成本雙重增加。這意味著原有的開發(fā)流程，從購(gòu)買土地、項(xiàng)目建設(shè)、物業(yè)營(yíng)銷、物業(yè)管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成的香港模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而從資金到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售及物

2、業(yè)服務(wù)，每個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)都由高度專業(yè)化的公司單獨(dú)完成的美國(guó)模式逐步受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)青睞。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)由香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)型，其中一些房地產(chǎn)企業(yè)開始探索注重品牌與運(yùn)營(yíng)等核心能力的輕資產(chǎn)模式。目前房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的三大路徑包括:以綠城為代表的代建模式，以鐵獅門為代表的小股操盤，以花樣年為代表的業(yè)務(wù)輕型化。這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型時(shí)期對(duì)輕資產(chǎn)模式的探索，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)銷售凈利率降低，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高的問題。

3、r>　　本文的研究思路是將理論與實(shí)踐案例結(jié)合，選擇房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式進(jìn)行探討，并以綠城代建為例，分析綠城實(shí)施代建的宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)環(huán)境、動(dòng)因以及代建的具體實(shí)施過(guò)程，通過(guò)對(duì)綠城實(shí)施代建模式財(cái)務(wù)效果和非財(cái)務(wù)效果分析，總結(jié)綠城代建模式的優(yōu)勢(shì)，提出代建模式應(yīng)用中應(yīng)注意的問題，目的在于為其他探索轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的借鑒意義。本文分為五個(gè)部分:第一部分引言。第二章是代建模式的概念及理論基礎(chǔ)。這部分主要從四個(gè)方面展開:首先，輕資

4、產(chǎn)模式的基本概念。包括闡述輕資產(chǎn)模式的含義，歸納輕資產(chǎn)模式的特征，分析輕資產(chǎn)模式的利弊。其次，介紹房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的類型。再次，代建的基本概念。包括代建的背景分析、由代建的背景推出代建含義并歸納代建特征。最后，闡述委托代理理論、價(jià)值鏈理論的基本理念，及其在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略中的應(yīng)用。第三章為綠城代建的案例部分。首先，介紹綠城的基本情況。其次，分析綠城實(shí)施代建的宏觀背景、行業(yè)背景和企業(yè)背景。然后，分析綠城實(shí)施代建的原因，減輕融資壓力、減輕稅負(fù)

5、擔(dān)、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。最后，介紹綠城代建模式的前提條件、具體的流程、代建的形式及綠城代建的發(fā)展現(xiàn)狀。第四章是實(shí)施效果分析，從兩個(gè)角度展開:首先，根據(jù)綠城2010年以來(lái)五年的年報(bào)橫向和縱向分析綠城實(shí)施代建之后的財(cái)務(wù)效果。然后，分析實(shí)施代建之后的非財(cái)務(wù)效果，從專注產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、擴(kuò)展市場(chǎng)占有率，增加品牌價(jià)值展開。第五章是結(jié)論與啟示部分。主要對(duì)綠城實(shí)施代建的效果進(jìn)行總結(jié)，并針對(duì)其不足之處給予啟示，提供其他房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型