論房地產(chǎn)交易中的欺詐行為及其遏制.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)交易過程中的欺詐行為也日益顯現(xiàn)在人們眼前。由于房地產(chǎn)的交易不同于普通的商品買賣，它的復(fù)雜性、涉及的利益重大性使得一旦發(fā)生欺詐行為，受害人的損失和引發(fā)的矛盾也就比較重大。如何有效地防止房地產(chǎn)交易過程中的欺詐行為，對(duì)保護(hù)善意消費(fèi)者的合法權(quán)益、維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，都具有十分重要的意義。 全文共分為四個(gè)部分： 第一部分是界定欺詐行為的概念。由于我國立法未對(duì)欺詐行為作出

2、統(tǒng)一的界定，法學(xué)理論界對(duì)欺詐概念也未形成一致的認(rèn)識(shí)，因此，從理論上界定欺詐的本質(zhì)屬性具有重要的理論意義和實(shí)踐意義。本文從分析欺詐行為的概念入手，并通過與相關(guān)法律概念的比較，對(duì)欺詐行為的概念進(jìn)行了明確。即欺詐是行為人故意制造假相、隱瞞事實(shí)真相并可能使他人誤解上當(dāng)?shù)男袨椤?第二部分是分析大陸和英美法系國家法律涉及的反欺詐規(guī)范。結(jié)合我國的民法通則、合同法、公司法、證券法等對(duì)反欺詐行為的規(guī)定展開分析、比較，進(jìn)一步深化對(duì)欺詐行為的認(rèn)識(shí)。

3、 第三部分具體分析房地產(chǎn)業(yè)中的欺詐行為。房地產(chǎn)業(yè)的欺詐行為分為開發(fā)商的欺詐行為和中介組織的欺詐行為。文章通過列舉開發(fā)商和中介組織的種種欺詐行為，進(jìn)一步從實(shí)踐上明確欺詐行為的實(shí)際意義。隨著房地產(chǎn)業(yè)在中國的快速發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)商和中介組織對(duì)改善城市居民的居住條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益起到了不可替代的作用，但我們也感到其在快速發(fā)展中存在著的整體誠信水平低等令人堪憂的問題。 第四部分是論文的主體部分，詳細(xì)探討了

4、防止房地產(chǎn)交易中欺詐行為的具體措施。針對(duì)房產(chǎn)交易過程中的不誠信現(xiàn)象，提出了重建我國房地產(chǎn)行業(yè)的誠信。誠信是保證企業(yè)利益與消費(fèi)者利益之間共生、共贏所不可缺失的要素，更是房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的重要基礎(chǔ)和有力保障，通過建立健全并大力施行行業(yè)誠信自律法律規(guī)范、發(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的組織功能、建立新聞?shì)浾摵蜕鐣?huì)公眾相結(jié)合的監(jiān)督機(jī)制建立權(quán)威的房地產(chǎn)誠信公示體系等方法來構(gòu)建我國房地產(chǎn)業(yè)的誠信。嘗試在房地產(chǎn)交易中運(yùn)用懲罰性賠償制度來遏制欺詐行為。我國法律中

5、一直未明確懲罰性賠償制度，直到1993年制定《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》時(shí)，才正式建立了懲罰性賠償金制度，同時(shí)通過對(duì)這一制度的理論探討，希望將懲罰性賠償制度擴(kuò)展到房地產(chǎn)領(lǐng)域。通過對(duì)那些法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)交易經(jīng)公證生效的國家近十幾年來的房產(chǎn)交易情況進(jìn)行觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)，在這些國家，房產(chǎn)交易幾乎無侵權(quán)、欺詐案例，也很少有糾紛發(fā)生(即使有糾紛，也只是違約的問題)。為此建議在我國房地產(chǎn)交易中應(yīng)借鑒這些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記前應(yīng)經(jīng)公證，以期能