論房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

1、<p>　　論房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)及其防范</p><p>　　摘 要：房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)一方面觸犯了購(gòu)房者的利益；一方面整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也受到負(fù)面影響。本文著重介紹房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)和追究其原因入手，揭露其中存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)之上提出了一些防范建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；交易；防范 </p><p>　　一、房地產(chǎn)交易過(guò)程

2、中存在的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　1、房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　房地產(chǎn)中介是由房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)組成的大的概念。由于買主對(duì)于相關(guān)知識(shí)及法律的欠缺，一些不法中介從業(yè)人員恰恰利用了這一點(diǎn)，利用自己在這方面的擁有的優(yōu)勢(shì)地位，就在簽訂合同上做了手腳。比如有的是在簽訂合同的時(shí)候由于要使自己的利益最大化，就簽訂了一些與中介服務(wù)條款不想對(duì)應(yīng)的合同，導(dǎo)

3、致簽約雙方的利益不對(duì)等，在交易的過(guò)程中，交易方的不合理，不公正的規(guī)定直接導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)中介相關(guān)具體的欺詐行為大體是這樣的：為了增加自己的收入，故意隱瞞了委托人實(shí)際出賣的價(jià)格，自己重新定價(jià)與第三方交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；房地產(chǎn)中介沒(méi)有合法的經(jīng)營(yíng)許可證、已經(jīng)超越自己的經(jīng)營(yíng)范圍的以及非法跨地域經(jīng)營(yíng)模式的；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)組織未按規(guī)定時(shí)間辦理相關(guān)備案手續(xù)；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人違反法律規(guī)定出租、出借經(jīng)濟(jì)執(zhí)業(yè)證書等。 </p><

4、;p>　　2、開發(fā)商的欺詐引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　在利益面前，有些開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，各地區(qū)城市建設(shè)規(guī)劃均遭到不同程度的破壞，違反相關(guān)法律法規(guī)，特別是使用土地的過(guò)程中暗箱操作，將已經(jīng)制定好的并報(bào)國(guó)家相關(guān)權(quán)力機(jī)關(guān)審核的規(guī)劃肆意變更，更加嚴(yán)重的是規(guī)劃中所要建設(shè)的綠地也占用，相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)或者不建或者建成后改作其他用處等等。在房屋的建設(shè)過(guò)程中偷工減料，在質(zhì)量上不過(guò)關(guān)，在環(huán)保和消防要求上不達(dá)標(biāo)、在水電配套

5、設(shè)施上不合理、故障叢生等突出的質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)開放商做相關(guān)的虛假?gòu)V告宣傳，房屋銷售沒(méi)有合理的規(guī)定，使得相關(guān)信息嚴(yán)重失準(zhǔn)，消費(fèi)者缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)，造成業(yè)主在付完相關(guān)款項(xiàng)后不能及時(shí)入住，或者得不到房屋產(chǎn)權(quán)等。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)交易過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因 </p><p>　　1、誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制不完善 </p><p>　　在當(dāng)前我國(guó)還沒(méi)有建立起完整的社會(huì)誠(chéng)

6、信評(píng)價(jià)管理體系以及缺少相關(guān)的全國(guó)統(tǒng)一評(píng)估辦法，各地區(qū)良莠不齊，使得結(jié)果的獨(dú)立性、公正性得不到社會(huì)的認(rèn)可；誠(chéng)信管理的發(fā)展與市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展嚴(yán)重脫軌，發(fā)展嚴(yán)重滯后進(jìn)而無(wú)法形成一整套完善的規(guī)定。 </p><p>　　2、信息不對(duì)稱的存在 </p><p>　　在雙方交易的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性所決定的，開發(fā)商以及中介組織對(duì)于交易對(duì)象的質(zhì)量，性能等在內(nèi)的內(nèi)容和屬性比第三方更了解，這種信息不對(duì)

7、稱的特性在其他交易中很難出現(xiàn)，而在房地產(chǎn)交易中表現(xiàn)的異常明顯。 </p><p>　　3、法制體系建設(shè)不健全 </p><p>　　在我國(guó)現(xiàn)有的法律體系中對(duì)于欺詐行為的打擊力度還是不夠。相關(guān)的法律法規(guī)與信用有關(guān)的法規(guī)包括《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》、《刑法》等，雖然都有涉及，但是還沒(méi)有一個(gè)完整的、系統(tǒng)的規(guī)范信用的法律，同時(shí)缺乏相關(guān)的執(zhí)行力度、法規(guī)、制度等。 </p

8、><p>　　4、信用主體肆意追求利益最大化 </p><p>　　有利可圖、有利比圖、唯金錢馬首是瞻的理念使得他們良心喪盡，導(dǎo)致不法分子信用缺失、風(fēng)險(xiǎn)隨之而來(lái)，給當(dāng)事人帶來(lái)直接巨大的利益損失。 </p><p>　　三、 房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)如何預(yù)防 </p><p>　　1、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理體系 </p><p>

9、　　加快建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商用住房的市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，健全相關(guān)的信息管理機(jī)制，開發(fā)出一整套信息管理系統(tǒng)，合理規(guī)范的加以利用才會(huì)從根本上解決實(shí)際交易與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息脫軌的問(wèn)題。在這方面有關(guān)部門要加強(qiáng)信息的溝通整合，適時(shí)的公布土地供應(yīng)、商品住房的市場(chǎng)供求關(guān)系，在使其準(zhǔn)確了解土地及房?jī)r(jià)變動(dòng)的情況下，還要加強(qiáng)社會(huì)輿論的引導(dǎo)，增加其政策的透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)的相關(guān)預(yù)期促進(jìn)市場(chǎng)合理的發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)消除因信息不對(duì)稱

10、而給消費(fèi)者帶來(lái)的疑慮，吸引更多的顧客。在樹立以“百年大計(jì)，誠(chéng)信為本”的職業(yè)道德基礎(chǔ)之上，是消費(fèi)者能相信商品信息的完整真實(shí)性。其次對(duì)于消費(fèi)者而言，要加強(qiáng)相關(guān)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和掌握，在充分了解商品信息的情況下，才能在交易的過(guò)程中平等的交易，要從多方面，多渠道了解更多的商品信息，充分利用信息社會(huì)的方便條件。 </p><p>　　2、提高業(yè)務(wù)人員綜合素質(zhì)、規(guī)范從業(yè)人員的職業(yè)行為 </p><p>

11、　　目前房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)該從以下幾方面完善自己的綜合素質(zhì)：一方面；要有法可依、有法必依。努力提高法律意識(shí)，每一個(gè)從業(yè)人員要有深刻的法律意識(shí)，并考核相關(guān)法律知識(shí)，牢固樹立依法辦事的原則。二是尊重自己的職業(yè)道德。房地產(chǎn)交易的廣大的從業(yè)人員要時(shí)時(shí)注重自己的形象，要切實(shí)維護(hù)好人民群眾的利益，時(shí)刻保持為人民服務(wù)的高尚情操。 </p><p>　　3、加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè) </p><p>　　從當(dāng)前的

12、我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)還很年輕，各項(xiàng)法律法規(guī)還有待進(jìn)一步的健全，所以政府要從實(shí)際情況出發(fā)，發(fā)揮主導(dǎo)作用，完善相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)的交易行為，維護(hù)市場(chǎng)有序合理的發(fā)展。主要采取的措施有完善立法，建立明確的，規(guī)范的，有執(zhí)行力度的，容易操作的房地產(chǎn)市場(chǎng)各類行為的法律法規(guī)。打擊、查處房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。與此同時(shí)，要重視執(zhí)法工作，加強(qiáng)執(zhí)法工作和法律法規(guī)的宣傳。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以難以管理，很重要的因素就是過(guò)分的依賴于房地產(chǎn)業(yè)，片

13、面的強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于其違法行為過(guò)于縱容。因此地方政府必須要提高法律意識(shí)，在房地產(chǎn)交易的整治活動(dòng)中肩負(fù)起責(zé)任。 </p><p>　　4、宣傳誠(chéng)信理念、倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀 </p><p>　　努力提高社會(huì)的誠(chéng)信道德建設(shè)，全方位多角度的倡導(dǎo)誠(chéng)信為本的原則，積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，依靠媒體對(duì)違法案列進(jìn)行宣傳，有深度有說(shuō)服力的說(shuō)出人民心中可以產(chǎn)生共鳴的警示性報(bào)道，特別針

14、對(duì)欺詐行為的報(bào)道，有有理有據(jù)。提高全社會(huì)的誠(chéng)信理念，讓誠(chéng)信價(jià)值觀念深入人心。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]蘇光柱.美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示[J].孝感學(xué)院學(xué)報(bào).2008（06）. </p><p>　　[2]周書敬，曾維彬.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資的模糊多目標(biāo)決策[J].河北工程大學(xué)學(xué)報(bào)（自