城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換運行機理與風險識別研究——以重慶地票為例.pdf

1、針對建設(shè)用地不斷增加，耕地面積不斷減少，建設(shè)占用與耕地保護的矛盾日益突出，我國開展了一系列城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換試點。近年來城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換成為研究熱點之一，但缺乏系統(tǒng)的對其運行機理進行研究，且對置換風險多為分析總結(jié)，鮮有從運行機理本身識別風險，因此，選擇對城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的典型模式-重慶地票，開展運行機理和風險識別研究是必要的。首先從行為主體、經(jīng)濟、空間三大維度對重慶地票的運行機理進行研究，然后進行風險點識別、歸類，最后量化地票風險，主要得

2、到如下結(jié)論。
　　(1)通過對行為主體間利益博弈分析后，發(fā)現(xiàn)存在的風險點包括復(fù)墾農(nóng)民社會保障缺失、被征地農(nóng)民主體地位缺失、權(quán)益受損、對征地政策的沖擊、地票持有人拿地不成功、“撂荒”、缺乏有效的耕地質(zhì)量管理手段、耕地質(zhì)量“占補不平衡”、土地性質(zhì)變更未登記給土地管理帶來不便、地票落地規(guī)模在時空上不確定性對土地利用總體規(guī)劃的沖擊、土地供應(yīng)量的增加與周圍配套設(shè)施滯后和地票落地與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行有效銜接的法規(guī)缺失。
　　(2)對地票供求曲

3、線類型和交易方式分析后，發(fā)現(xiàn)地票需求缺乏價格彈性、地票供給富有價格彈性、“打包”交易中存在風險點是中小型開發(fā)商或個人利益保障的法規(guī)缺失、地票交易推高房價和地票價格波動導(dǎo)致復(fù)墾農(nóng)民補償差異。地票價值降低，價格下降是由于地票和國家下達指標兩種拿地方式的法律監(jiān)管缺失和地票落地范圍較窄導(dǎo)致了地票需求不足所致。
　　(3)地票交易是土地發(fā)展權(quán)交易的一種模式，地票交易的本質(zhì)是農(nóng)地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移，地票的空間分布具有核心-邊緣結(jié)構(gòu)的特征。地票作為土地