房地產企業(yè)并購的估值方法及影響因素研究——以Q公司和S公司并購為例.pdf

1、并購活動中，企業(yè)價值的評估是并購各方談判的核心因素，也是決定并購能否成功的關鍵因素之一。并購活動中的企業(yè)價值內涵、評估方法及影響估值的各種因素，一直是理論和實務界關注的課題，大部分研究主要是從財務角度對企業(yè)的價值進行評估，對并購企業(yè)的行業(yè)背景、市場趨勢和企業(yè)的經營狀況關注較少，對影響企業(yè)價值的重要因素缺乏分析。本文嘗試從更全面的角度對并購活動中企業(yè)價值的評估方法及影響因素進行研究，以構建更為完整的估值體系。
　　本文以筆者參與的S

2、公司與Q公司并購項目作為案例，以案例分析的方法，結合案例背景、行業(yè)情況和企業(yè)并購動因、方式等，分析企業(yè)價值評估方法的選擇和影響估值的主要因素。S公司與Q公司均為房地產企業(yè)，S公司是民營企業(yè)，位列中國地產50強，具備較大的規(guī)模和較強的房地產開發(fā)實力，但受制于市場下滑，出現資金周轉困難，難以再拓展新的業(yè)務。Q公司是國有控股企業(yè)，擁有項目投資拓展的資源，可以較低的成本取得土地和資金。從戰(zhàn)略互惠的角度出發(fā)，S公司與Q公司希望將各自的地產業(yè)務評估

3、注入到新的合資公司（平臺公司），從而實現兩家公司并購重組，但在并購過程中，對估值方法和估值影響因素的判斷存在很大爭議，歷時半年多，最終達成共識。
　　本案例中主要運用資產價值估價模型、現金流折現模型等對并購雙方參與重組的各企業(yè)的價值進行評估，對影響雙方估值的重要因素展開全面分析。通過評估方法的選擇和估值影響因素的分析，發(fā)現在并購過程中，針對不同業(yè)務類型的企業(yè)和資產應該選擇相適用的評估方法，而并購中控制權、管理團隊的質量、企業(yè)家精神