論按揭商品房買賣合同解除糾紛的司法處理.pdf

1、商品房按揭自香港引入我國大陸地區(qū)后，根據(jù)大陸商品房市場的特點和法律法規(guī)的不同進行了適應(yīng)性變化，并逐漸發(fā)展成為具有中國大陸特點的商品房按揭制度。商品房按揭法律關(guān)系由買賣關(guān)系、借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系構(gòu)成，其中買賣關(guān)系是基礎(chǔ)。商品房買賣合同的解除，必然對商品房按揭中的其他法律關(guān)系產(chǎn)生重要影響。為妥善處理按揭商品房買賣合同解除糾紛，最高人民法院出臺司法解釋明確了按揭銀行在按揭商品房買賣合同解除糾紛中的第三人訴訟地位，商品房買賣合同糾紛與抵押貸款合同

2、糾紛應(yīng)當(dāng)合并審理及裁判規(guī)則，但是忽略了住房公積金貸款下的商品房按揭糾紛中，住房公積金管理中心的訴訟地位；同時，合并審理的規(guī)定及裁判規(guī)則也嚴重脫離司法實踐，造成法律適用的混亂。
　　本文共五個部分，約1.8萬字：
　　第一部分從按揭的詞源含義和按揭進入我國大陸地區(qū)的發(fā)展過程入手，總結(jié)分析出大陸地區(qū)的商品房按揭是由商品房開發(fā)商、按揭銀行、商品房買受人共同參與的融資購房方式，商品房按揭法律關(guān)系是由買賣關(guān)系、借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系構(gòu)成的

3、法律關(guān)系復(fù)合體。
　　第二部分分析論證商品房買賣合同和抵押貸款合同不構(gòu)成主從合同關(guān)系，而是構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同關(guān)系，任一合同解除并不必然導(dǎo)致另一合同終止，而是應(yīng)從該合同本身是否符合法律規(guī)定或合同約定的終止情形和關(guān)聯(lián)合同形成的整體經(jīng)濟目的是否實現(xiàn)兩個方面判斷。
　　第三部分分析案例中的兩個焦點問題，得出結(jié)論認為住房公積金管理中心不宜由法院主動追加為按揭商品房買賣合同解除糾紛的第三人；僅解除按揭商品房買賣合同案件的司法裁判應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房

4、是否已進行抵押登記或抵押權(quán)預(yù)告登記作不同處理，登記前全額返還購房款給商品房買受人，登記后則僅返還首付款和實際已償還的貸款。
　　第四部分分析論證關(guān)于商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛合并審理的規(guī)定及裁判規(guī)則，嚴重背離商品房按揭市場的規(guī)律，缺乏生存空間，且欠缺實體法基礎(chǔ)，造成法律適用的混亂。
　　第五部分總結(jié)提出完善建議，分析論證應(yīng)當(dāng)將商品房按揭作為有名合同在《合同法》分則中進行規(guī)定，完善關(guān)聯(lián)合同理論在商品房按揭制度中的運用