房地產(chǎn)泡沫測度及其影響因素分析——以廣西重點城市為例.pdf

1、自1998年全面深化住房制度改革以來，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展。各地掀起房地產(chǎn)投資熱浪，持續(xù)升溫的房價遠超普通民眾的支付能力。房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象一度引起各界關(guān)于房價泡沫太大抑或中國房地產(chǎn)價格還有上漲空間的爭論。然而，隨著2014年我國經(jīng)濟進入結(jié)構(gòu)調(diào)整期以來，一、二線城市與三、四線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化加劇的現(xiàn)象。相比一線城市依舊火爆的樓市場面，三、四線城市房地產(chǎn)庫存高企、量價齊下、市場恢復(fù)乏力，這進一步加大了房地產(chǎn)供過于求

2、泡沫化風險的產(chǎn)生。因此全面了解三、四線城市房地產(chǎn)市場概況并進一步研究其泡沫問題，對推進城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。
　　本文首先在綜述國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫理論與影響因素的基礎(chǔ)上，總結(jié)出文中對房地產(chǎn)泡沫的基本概念;其次，以相關(guān)理論為依據(jù)，從城市經(jīng)濟實力、房地產(chǎn)市場發(fā)展水平、金融市場發(fā)達程度綜合考察選取6個代理指標作為聚類因子，對廣西14個城市進行聚類，在此基礎(chǔ)上選出了綜合實力最強的四個重點城市，并從房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格

3、以及需求等三個方面對選定重點城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行了詳致分析;再次，在分別計算反映房地產(chǎn)泡沫程度的四項指標房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資、房價增長率/實際GDP增長率、施工面積/竣工面積、房價收入比的數(shù)值的基礎(chǔ)上，利用因子分析法確定四項指標的權(quán)重，從而綜合測度出1998-2014年間四個城市的房地產(chǎn)泡沫程度。研究結(jié)論顯示，白2007年起四市的泡沫度均開始觸頂安全警戒線;然后，利用灰度關(guān)聯(lián)分析法對四個重點城市的房地產(chǎn)泡沫影響因素