中國房地產(chǎn)價格泡沫及其影響因素研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)擁有超長的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到50多個相關(guān)行業(yè)。它不僅已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，還關(guān)系到我國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和老百姓的生活質(zhì)量。隨著土地制度改革和商品房改革的完成，房地產(chǎn)業(yè)得到了很大的發(fā)展，并且?guī)又袊?jīng)濟實現(xiàn)了騰飛。而近幾年房地產(chǎn)價格的快速上漲引起了各界的關(guān)注，房地產(chǎn)價格是否存在泡沫也成為專家學者熱議的話題。本文以此話題為出發(fā)點，并圍繞著如何檢驗、度量泡沫，以及房地產(chǎn)價格泡沫影響因素等問題展開實證研究。
　　首先，論文對美

2、國次貸危機與房地產(chǎn)市場泡沫進行研究，認為長期的低利率政策是美國房地產(chǎn)市場單邊上漲的主要原因，房地產(chǎn)次級貸款產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出對危機起到了推波助瀾的作用。接著本文對日本房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的原因進行分析，同樣認為寬松的財政貨幣政策是造成日本房地產(chǎn)市場危機的主要原因。從外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境看，我國目前的社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)狀況與六七十年代的日本更為相似，房地產(chǎn)市場已經(jīng)在慢慢積聚泡沫，政府必須時刻關(guān)注房價走勢，及時調(diào)整政策。但是考慮到我

3、國人口眾多，城市化率還比較低，在未來一段時間泡沫危機的可能性比較小。
　　其次，本文根據(jù)西方、日本和中國學者對泡沫的定義，給出了泡沫的定義:“投資者今天購買該資產(chǎn)僅僅是因為他認為明天該資產(chǎn)的價格會更高，并且今天購買資產(chǎn)明天出售可以得到額外的補償，而且這一高價并不能被市場基礎(chǔ)因素解釋，泡沫就產(chǎn)生了?！苯又疚膶ε菽M行分類，并指出本文所指的房地產(chǎn)泡沫是基于理性預期的理性泡沫。然后對不同的泡沫檢驗方法和測度方法進行對比研究，并運用中國

4、不同地區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進行泡沫檢驗和測度，得到結(jié)論:除西部地區(qū)外，中國大部分地區(qū)存在房地產(chǎn)價格泡沫，泡沫有不斷上升的趨勢。其中一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達到了20％左右，超過了國際上慣用的5％的警戒線。
　　第三，本文對影響房地產(chǎn)價格的因素進行定性研究，從房地產(chǎn)價格構(gòu)成上看，建筑成本（勞動成本）并非構(gòu)成房地產(chǎn)價格急速上漲的主要原因，土地價格和各項物化成本與房地產(chǎn)價格之間存在著一定的聯(lián)系;從貨幣供給量及其增速變動、廣義貨幣供給量M2/G

5、DP、貨幣資金利率偏低以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整來看，我國已經(jīng)出現(xiàn)了流動性過剩局面，并且已經(jīng)對資產(chǎn)價格造成了影響;從匯率的流動性效應、信貸擴張效應、財富效應以及預期效應來看，匯率會對國內(nèi)資產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，但是這與資本市場開發(fā)程度相關(guān);房地產(chǎn)擁有耐用品屬性，與人民生活息息相關(guān)，由此人均可支配收入也與房地產(chǎn)價格之間存在一定的聯(lián)系;房地產(chǎn)具有資本品投資屬性，與其形成替代關(guān)系的股票市場價格指數(shù)成為分析因素之一;同樣作為資金借貸成本的利率也將看作影響房地產(chǎn)

6、價格的因素來研究。
　　第四，本文將定性分析得到的房地產(chǎn)價格影響因素納入到VAR模型，并對模型進行單位根檢驗和JJ協(xié)整分析，從而得到四個協(xié)整關(guān)系，由此在VAR模型基礎(chǔ)上建立ECM模型，并根據(jù)AIC、SBC和極大似然函數(shù)檢驗法得到最優(yōu)滯后階數(shù)為3。在此基礎(chǔ)上，本文創(chuàng)新性的運用DAG技術(shù)分析變量之間的同期因果關(guān)系，然后把結(jié)果放入模型中進行識別，最后對模型進行脈沖響應和方差分解，最后得到結(jié)論:房地產(chǎn)價格和土地價格是兩個主要的內(nèi)生變量，人

7、均可支配收入和利率是兩個相對外生的變量，房地產(chǎn)價格主要受到人均可支配收入和貨幣供給量的影響，上證指數(shù)沖擊能部分解釋房地產(chǎn)價格的波動，土地價格和匯率沖擊對房地產(chǎn)價格的解釋能力非常小。
　　最后，根據(jù)對影響房地產(chǎn)價格因素的定性和定量研究，本文提出把控制貨幣供給量過快增長作為降低貨幣供給量擾動對房地產(chǎn)價格影響最主要方法。同時否定了“土地價格變動是房地產(chǎn)價格變動的主要原因”的論斷。另外，由于人均可支配收入解釋了大部分房地產(chǎn)價格的變動，隨著