我國商業(yè)地產資產證券化的發(fā)展與風險管理研究.pdf

1、隨著人民生活對多元化休閑場所需求的提高，房地產開發(fā)住宅地產利潤的下降，商業(yè)地產的開發(fā)漸受追捧。商業(yè)地產的開發(fā)模式具有周期長、成本大、缺乏流動性、具有個性化商業(yè)特征等特點，需要符合其運營模式的融資模式予以支撐。本文比較我國的主流融資模式發(fā)現，現有的融資模式分別具有融資成本高，融資期限不夠靈活，獲取難度大，獲取周期長，流動性差等問題。商業(yè)地產資產證券化雖然剛剛起步，但其流動性好，獲取周期短，靈活性好等特性能夠較好的符合商業(yè)地產融資的目標。從

2、理論角度來說，商業(yè)地產資產證券化是商業(yè)地產發(fā)展較好的融資選擇，能夠獲得較好的發(fā)展。
　　為加強理論，本文以商業(yè)地產較為全面發(fā)達的北京作為目標研究城市，通過融資模式變化對商業(yè)地產收益率水平的回歸模型建立、因果分析、數據統(tǒng)計，支持了商業(yè)地產資產證券化對商業(yè)地產有利的理論。融資模式變化主要體現為非銀類貸款融資對銀行貸款比例的變化。商業(yè)地產資產證券化沒有具體的統(tǒng)計數據，但其最大的特點便是很好的流動性和靈活性，非銀類貸款在這方面有與其相近的

3、特質，特別是相對于銀行類貸款的優(yōu)勢。因此可以通過證明非銀類貸款對銀行貸款比例變化對商業(yè)地產的影響水平，發(fā)掘商業(yè)地產資產證券化對商業(yè)地產的促進作用。從實際驗證中肯定了商業(yè)地產資產證券化未來的發(fā)展?jié)摿Α?br>　　本文通過借鑒國外先進經驗，分析國內商業(yè)地產特質，重點研究了商業(yè)地產資產證券化中較為成熟和有效的REITs融資模式，為商業(yè)地產資產證券化在我國的發(fā)展路徑提供理論建議。REITs具備周期長，提供流動性，并提供專業(yè)化投資的特點，與我國商

4、業(yè)地產的未來發(fā)展具有較好的匹配支持作用。據此，本文探討了我國 REITs可靠的發(fā)展路徑，包括投資方向、募集方向等具體問題。考慮到我國商業(yè)地產的轉型熱情和我國稅法、企業(yè)法在 REITs模式上的法律空白，本文提出了循序漸進的REITs發(fā)展模式。
　　最后，本論文對當前經濟環(huán)境下發(fā)展商業(yè)地產資產證券化的系統(tǒng)性風險進行了測定，以近年經濟背景下的宏觀數據、行業(yè)數據作為備選自變量，與能夠反映商業(yè)地產資產證券化基本面信息的商業(yè)地產的增值水平進行