商業(yè)地產(chǎn)證券化的重要性

1、商業(yè)地產(chǎn)證券化的重要性這是半年內(nèi)第6次上調(diào)了。從6月20日起，央行上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。按5月末人民幣存款余額76.73萬(wàn)億元計(jì)算，本次上調(diào)存準(zhǔn)率將直接凍資3836.5億元。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金問(wèn)題已漸接近預(yù)警區(qū)，無(wú)疑，融資之困會(huì)漸浮出水面。其實(shí)，投資渠道窄、開(kāi)發(fā)商資金短缺等問(wèn)題一直困擾著這一行業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅的開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)一直處于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金緩慢的狀態(tài)。一個(gè)大型商業(yè)

2、項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)十億元以上的投資，僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金肯定是不夠的。比如做只租不售的長(zhǎng)線(xiàn)經(jīng)營(yíng)，那就必須找到能夠?yàn)槠涮峁┵Y金支持的合作者。因資金量需求比較大，任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)想獨(dú)立持有商業(yè)物業(yè)的難度非常大。開(kāi)發(fā)商籌措資金，首先考慮的是低成本的銀行信貸。這是傳統(tǒng)的商業(yè)思想，通過(guò)與銀行的金融資本合作，既規(guī)避了單一投資的風(fēng)險(xiǎn)，又可以獲得一個(gè)比較穩(wěn)定合理的投資回報(bào)。但是由于受到樓市調(diào)控政策的影響，銀行貸款收緊。但是如果采取出售商鋪的資金回籠方法，則對(duì)商業(yè)

3、地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理無(wú)疑是釜底抽薪，最終會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。如果資金問(wèn)題得不到有效的解決，觀(guān)念的轉(zhuǎn)變也將難以實(shí)現(xiàn)，這種“先天不足”無(wú)疑限制了開(kāi)發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳。因此，最近，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始參與到私募、信托等融資新渠道。這我國(guó)資產(chǎn)證券化起步較晚，最早可以追溯到1992年三亞市丹洲小區(qū)將800畝土地作為發(fā)行標(biāo)的物，以地產(chǎn)銷(xiāo)售和存款利息收入作為投資者收益來(lái)源而發(fā)行的2億元地產(chǎn)投資券。而對(duì)于我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)而言，資產(chǎn)證券化真正開(kāi)始于20

4、05年12月兩項(xiàng)試點(diǎn)交易的成功發(fā)行。這兩項(xiàng)交易分別是中國(guó)建設(shè)銀行的住房抵押貸款支持證券(RMBS)和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的現(xiàn)金流抵押貸款證券(CLO)。經(jīng)過(guò)中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)（銀監(jiān)會(huì)）等數(shù)家政府機(jī)構(gòu)的多年努力，上述兩項(xiàng)涉及總額約人民幣72億元證券化資產(chǎn)的交易成為可能。之后，國(guó)內(nèi)各家銀行紛紛試水資產(chǎn)證券化。2008年，建行發(fā)行了國(guó)內(nèi)首只不良資產(chǎn)支持證券——建元20081重整資產(chǎn)證券化。非金融機(jī)構(gòu)方面，中國(guó)聯(lián)通作為發(fā)起人于200

5、5年8月完成了首個(gè)企業(yè)資產(chǎn)管理計(jì)劃交易。擔(dān)任計(jì)劃管理人的證券公司通過(guò)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行了不同系列的資產(chǎn)支持受益憑證。這是我國(guó)企業(yè)資產(chǎn)證券化的標(biāo)志性事件，之后一年中，另外8個(gè)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃陸續(xù)誕生，“基礎(chǔ)資產(chǎn)”的范圍擴(kuò)大到與高速公路收費(fèi)、設(shè)備租賃、電力銷(xiāo)售、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)的各種應(yīng)收賬款或未來(lái)現(xiàn)金流（對(duì)應(yīng)收益權(quán)）。我國(guó)的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)資本高度集中在銀行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，約90%的融資來(lái)自于銀行。企業(yè)從國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)直接融資的渠