我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律思考.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制建設(shè)一直是經(jīng)濟(jì)法學(xué)所研究的重心。房地產(chǎn)業(yè)本身是人民生活的必要條件又涉及到很多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)并且表現(xiàn)出極大的帶動(dòng)性,這樣一個(gè)重要性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)自然受到政府和民眾的高度關(guān)注。改革開放以來,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展和調(diào)整中取得了重大成果,但也暴露出諸多的問題:房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,低收入人群無(wú)力買房,房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控缺乏法律體系依托等。在當(dāng)前國(guó)情下,既要滿足民眾需求,又要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,就要求在法制的框架內(nèi)合理運(yùn)

2、用宏觀調(diào)控,制定和完善相關(guān)的法律措施。
　　本文采用文獻(xiàn)研究法、定性分析法、歷史研究等方法,分析我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在土地政策宏觀調(diào)控措施的缺陷、房產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的缺陷以及土地房產(chǎn)領(lǐng)域在稅收方面體制上的缺陷,借鑒日本、新加坡、俄羅斯三個(gè)國(guó)家在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上邊的管理制度經(jīng)驗(yàn)結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況,探索完善我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法治之路。
　　研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律制度問題,首先要從“房地產(chǎn)”的概念進(jìn)行學(xué)理上的分析。房地產(chǎn)一詞實(shí)際上是房

3、產(chǎn)和地產(chǎn)的總和,因此分析房地產(chǎn)就需要將房產(chǎn)與地產(chǎn)分開討論。對(duì)比房產(chǎn)及其市場(chǎng)、地產(chǎn)及其市場(chǎng)的理論后,結(jié)合我國(guó)這幾年對(duì)土地和房產(chǎn)的宏觀調(diào)控的實(shí)踐,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)和地產(chǎn)兩方面調(diào)控仍然存在缺陷,所以需要從制度上進(jìn)行完善。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展至今,國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策處理各種問題,但是效果仍然不夠顯著。本文考察其他發(fā)達(dá)國(guó)家較為有效的管理經(jīng)驗(yàn)后,發(fā)現(xiàn)有諸多可供我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的借鑒之處。比如,新加坡住房保障制度的配套措施,包括:土地強(qiáng)制征收制度、

4、中央公積金制度、特有的租屋計(jì)劃;俄羅斯將政策與法律并舉,其保障制度包括:為特殊群體提供住房保障、為房地產(chǎn)業(yè)拓寬融資渠道;日本的土地管理政策等級(jí)鮮明,內(nèi)容主要是土地交易行政管理制度。
　　本文有五大部分組成:第一部分是緒論,闡述選題背景以及選題意義,以房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)20多年的發(fā)展為背景,詳細(xì)介紹了國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀和研究成果,提出自己的寫作思路以及文章的行文脈絡(luò);第二部分,把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為一個(gè)合成詞來看,在分開對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個(gè)概念

5、進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上,對(duì)我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)踐進(jìn)行了梳理和總結(jié),為后文的問題提出和經(jīng)驗(yàn)借鑒進(jìn)行鋪墊,從經(jīng)濟(jì)法視角確立以房產(chǎn)和地產(chǎn)為研究對(duì)象的研究體制;第三部分,分析我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施在土地和房產(chǎn)領(lǐng)域兩方面的缺陷。第四部分,對(duì)域外典型國(guó)家相關(guān)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法實(shí)踐進(jìn)行詳細(xì)剖析,找到與我國(guó)可以借鑒和學(xué)習(xí)的地方,挖掘出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有借鑒和啟示意義的地方。第五部分是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體建議,首先,在完善土地政策調(diào)控方面,

6、要建立法制化的土地價(jià)格管理體系,建立土地儲(chǔ)備法,完善土地出讓金管理制度,建立空閑土地強(qiáng)制使用法律制度。其次,在完善房地產(chǎn)宏觀管理法律制度方面,要建立房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理制度,建立廉租房法律制度,完善我國(guó)住房保障法律制度以及制定信息公開法。最后在稅收方面,規(guī)范房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu),完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中的課稅體系,建立房地產(chǎn)稅收配套制度。
　　房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位早已成為不爭(zhēng)的事實(shí),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大影響要求政府必須加