基于市場分類的我國房地產宏觀調控研究.pdf

1、我國正處于城市化高速發(fā)展的時期，衣食住行中的“住房問題”門益成為頭等的民生問題。房地產業(yè)由于上下聯(lián)系的產業(yè)鏈較長，一度起到了國家經濟增長排頭兵的作用。但是當前房地產市場發(fā)展進程中，出現(xiàn)了一些不可控的局面，房價越調控越上漲，“地王”現(xiàn)象頻出，開發(fā)商肆無忌憚地捂盤，房地產市場成為投資甚至投機性需求大行其道的地方，基本居住需求處于近乎遺忘的角落。政府不斷出臺宏觀調控政策，抑制高房價，解決人民的居住問題，但是效果卻并不明顯。如何找到更加行之有效

2、，更有針對性的調控手段，達到“精確制導”的調控目標，首先就要研究現(xiàn)行房地產宏觀調控政策的實施效果。
　　 本文在選擇宏觀調控的量化時，首先選取貨幣政策調控的兩大手段：貨幣供應量和市場利率。同時，按照房地產市場分類，依次選取各級市場的代表性指標，對一級市場和三級市場，本文選取了最具有代表性的價格和交易量等數(shù)據(jù)；對二級市場，我將國房景氣指數(shù)的分類指標融入到我的指標體系中，首先根據(jù)主成分分析方法得到二級市場的綜合分析指標。在建立兩大數(shù)

3、據(jù)模型的基礎上，我用定量分析的手段研究貨幣政策調控對各級房地產市場的調控是否達到預期目標，以及貨幣政策價格和數(shù)量兩種調控手段的差別化影響，并分析其中原因。在此基礎上，對健全完善各級房地產市場的調控體系提供具有數(shù)據(jù)支持的建議。
　　 在實證分析過程中，通過應用VAR模型的脈沖響應、方差分解，考察了貨幣政策包括利率和貨幣供應量對房地產二級市場和三級市場的影響。從計量結果可以看出，對于三級市場價格指數(shù)的影響是符合理論分析的。其中利率比

4、貨幣供應量對三級市場價格指數(shù)的影響更大，一方面是因為貨幣供應量和利率之間傳導機制不完善，另外一方面利率比貨幣供應量更能有效刺激三級市場的兩大需求，從而推高三級市場價格指數(shù)。
　　 對二級市場的影響分析，我意外發(fā)現(xiàn)二級市場綜合分析指標面對利率和貨幣供應量變化做出的反應異于大家的常識性認識。于是我將二級市場各子指標分別檢驗，看到利率和貨幣供應量對二級市場交易面積和價格指數(shù)的影響是符合理論分析結論的，這同三級市場得出的結果類似。國房景

5、氣指數(shù)的五大分類指數(shù)中，除開資金來源分類指數(shù)面對IR和M2的影響跟前面保持一致外，房地產開發(fā)投資、施工面積以及空置面積分類指數(shù)面對沖擊做出的反應是完全相反的。土地開發(fā)面積分類指數(shù)的反應尤其出乎我意料。其中，囤地，捂盤惜售等不道德行為成為房地產商超額謀利的非正規(guī)手段的使用，使市場的真實反映與貨幣政策調控目標發(fā)生較嚴重的偏離。
　　 對于一級市場方面，我通過簡單的數(shù)據(jù)處理，發(fā)現(xiàn)利率和貨幣供應量調整對一級市場影響不顯著。因此，為了更有