當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究.pdf

1、改革開放以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，價(jià)格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，等等。為解決這些突出問題，我國(guó)相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策。然而政府政策在打擊投機(jī)炒作的同時(shí)也抑制了購房者的自主性消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)格整體雖有所回落但部分地區(qū)房產(chǎn)的房?jī)r(jià)不落反漲，……此次調(diào)控并沒有收到理想的效果。這些問題引發(fā)我們?nèi)ニ伎歼@次

2、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮調(diào)控的深層次原因是什么，政府調(diào)控效果不佳的背后支撐又是什么，我們應(yīng)如何改進(jìn)才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控!帶著這些問題，本文在用數(shù)據(jù)對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了精確描述的基礎(chǔ)上，分析了政府此次緊縮調(diào)控的深層次原因，進(jìn)而深入研究了調(diào)控效果不佳背后的支撐，結(jié)合美、日兩國(guó)的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何進(jìn)行有效的調(diào)控給出了幾點(diǎn)建設(shè)性的建議。 全文共分五部分，主要內(nèi)容如下： 緒論。對(duì)本文研究的理論及現(xiàn)實(shí)意義

3、、國(guó)內(nèi)外在該領(lǐng)域的研究研究現(xiàn)狀、本文的創(chuàng)新之處作了簡(jiǎn)要地說明。 第一部分，中國(guó)房地產(chǎn)源頭、開發(fā)、銷售市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀——宏觀調(diào)控背景描述。從土地開發(fā)及使用面積、土地交易價(jià)格兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)源頭市場(chǎng)進(jìn)行了說明。從房地產(chǎn)投資規(guī)模、企業(yè)資金來源對(duì)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行了描述。從商品房?jī)r(jià)格、空置率以及價(jià)格收入比三個(gè)方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀。充分的數(shù)據(jù)讓讀者對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀有一個(gè)清晰的了解。 第二部分，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的原因

4、分析。首先，理論上對(duì)房地產(chǎn)的外部性、公共性、不完全競(jìng)爭(zhēng)性進(jìn)行了深入分析，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是房地產(chǎn)調(diào)控的理論依據(jù)。其次，從房地產(chǎn)的自我增值性、價(jià)格形成的投機(jī)性等特性出發(fā)，論述了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性。 第三，從房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位以及房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的緊密關(guān)系角度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)行了重要性分析。最后，從總量和結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，指出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的急迫性。

5、 第三部分，國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及對(duì)我國(guó)的啟示。深入分析了日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的金融、稅收因素以及泡沫迅速破滅的政府行政因素，為世界房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提供了典型的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康發(fā)展的政府調(diào)控因素進(jìn)行了分析，美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上嚴(yán)密的調(diào)控體系、完善的房地產(chǎn)稅收制度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)上多元化的供給和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康地發(fā)展。在總結(jié)這兩個(gè)國(guó)家反、正兩方面經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)注

6、意的問題提出了幾點(diǎn)啟示。 第四部分，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控及其效果分析。首先，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及其效果進(jìn)行了歷史回顧。著重分析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀及其效果，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控效果不佳的原因進(jìn)行了深入的研究，指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的剛性需求和巨大的潛在需求是宏觀調(diào)控效果不佳的根本原因；房地產(chǎn)市場(chǎng)上多方利益群體的博弈是效果不佳的重要原因，其中重要的是地方政府出于自身利益與中央的博弈；出于對(duì)人民幣升值的預(yù)期而大量涌入的國(guó)

7、外資金也使得我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控效果大打折扣。 第五部分，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效性宏觀調(diào)控的幾點(diǎn)建議。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的短暫的學(xué)習(xí)和研究，本文作者對(duì)我國(guó)如何進(jìn)行有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提出了幾點(diǎn)拙見，以望能促進(jìn)我國(guó)調(diào)控體系的完善。 縱觀全文，其主要貢獻(xiàn)在于： 1.從生產(chǎn)者剩余角度分析了房地產(chǎn)開發(fā)投入資金的過快增加對(duì)其它非房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生外部不經(jīng)濟(jì)。 2.從消費(fèi)者剩余角度分析了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上高收入購房