政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展極大地推動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，價(jià)格非理性上漲，商品房供給結(jié)構(gòu)不均衡，房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，等等。為解決這些突出問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一些調(diào)控政策，然而房?jī)r(jià)與空置率仍然“雙高雙漲”，政府的調(diào)控與預(yù)期的效果相差較遠(yuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定有著重要影響，因

2、此，本文希望通過(guò)分析2004年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中存在的問(wèn)題，并且加以解決，希望政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能夠達(dá)到預(yù)期的目的，使房地產(chǎn)業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展。 本文從研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)入手，用非均衡理論分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，接著對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效性進(jìn)行分析，舉例說(shuō)明市場(chǎng)失靈及其帶來(lái)的危害，以及如何加以預(yù)防，并進(jìn)一步列舉政府2004年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策，指出目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨的兩難選擇，據(jù)此

3、對(duì)政府的宏觀調(diào)控措施實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后提出一些政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控的改進(jìn)意見(jiàn)，主要從土地制度、稅收、信貸、市場(chǎng)規(guī)范、供求關(guān)系方面進(jìn)行研究。本文在結(jié)構(gòu)上分為七部分，分別對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究。 第一部分為本文的引言。主要闡述了論文的研究背景、研究方法、研究?jī)?nèi)容，述評(píng)了國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究情況，從而確立了本文研究問(wèn)題的切入。 第二部分為理論分析部分，是全文分析的立足點(diǎn)。首先對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的定義和內(nèi)涵進(jìn)行了界定，接著根據(jù)調(diào)控對(duì)

4、象和方式不同把宏觀調(diào)控劃分為三種類型。又通過(guò)經(jīng)濟(jì)模型分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的非均衡理論，以及對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況做了經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋。 第三部分為國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及對(duì)我國(guó)的啟示。世界各國(guó)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中幾乎都面臨過(guò)或正面臨著“房?jī)r(jià)過(guò)高”、“市場(chǎng)失靈”的難題，通過(guò)美國(guó)、法國(guó)、日本等5國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)行了總結(jié)，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題提出了幾點(diǎn)啟示。 第四部分對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效性進(jìn)行分析

5、，首先解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙失靈，接著探討雙重失靈的原因及其引發(fā)的問(wèn)題，引出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，重點(diǎn)分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效性問(wèn)題。 第五部分重點(diǎn)分析政府2004年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其效果，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的背景及原因分析，接著研究政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施、特點(diǎn)及成效，又對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策效果不佳的原因分析，說(shuō)明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的兩難選擇。 第六部分對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)政

6、府宏觀調(diào)控機(jī)制提出一些政策建議，如：應(yīng)設(shè)立中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)；用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段適度限制炒房形為；進(jìn)一步完善土地供應(yīng)制度：進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)售制度；嚴(yán)格執(zhí)行已出臺(tái)的稅收調(diào)控措施；建立面向中低收入階層的住房體系；建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)認(rèn)定系統(tǒng)和房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系等。 第七部分為結(jié)論與展望，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的研究，得出在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，均衡是暫時(shí)的，非均衡是絕對(duì)的；過(guò)分的刺激和打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)都不利于該產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；我

7、國(guó)應(yīng)該繼續(xù)實(shí)行適度從緊的房地產(chǎn)金融政策的結(jié)論。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)理性投資和消費(fèi)，建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。 本論文的創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在理論和政策建議兩個(gè)方面。在理論上，運(yùn)用了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、行政學(xué)等多學(xué)科的基礎(chǔ)理論對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行了研究；在政策建議上添加了一些個(gè)人的見(jiàn)解。如在土地制度上，建議宜盤活存量土地，完善土地供應(yīng)辦法，增加用于商品住宅的土地供給；在稅收上，宜進(jìn)行深入的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加強(qiáng)稅收的調(diào)節(jié)作用抑制