房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制研究趙永升

1、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制研究趙永房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制研究趙永升摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，國家的相關調(diào)控措施也相應出臺，但在宏觀調(diào)控下仍然出現(xiàn)房價過高、租房市場混亂等諸多問題。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國家經(jīng)濟、民生事業(yè)緊密相關，無論是從改善民生角度看，還是維護金融安全、穩(wěn)定經(jīng)濟增長角度講，亟需建立保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。文章闡述了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制的內(nèi)涵、系統(tǒng)梳理了我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題、探索建立房地產(chǎn)市場

2、長效機制的對策和建議。下載關鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；長效機制；內(nèi)涵問題；對策建議一、引言近年來，居民對房地產(chǎn)市場的關注度日益高漲，不斷高漲的房價，讓居民擁有住房成為奢望。居民租房市場也是亂象叢生，目前國內(nèi)還沒有機構(gòu)性的房屋出租單位，居民租房的市場透明度缺乏，租房權(quán)益難以得到有效保障（鄧宏乾，2012）。面對不斷出現(xiàn)的問題，學界、政界對此眾說紛紜。余凱（2008）提出房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，但是近幾年來我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果

3、不很理想，原因在于缺乏有效對應房地產(chǎn)市場問題的長期調(diào)控機制。對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，不但要采取短期強力政策、更要建立長期機制（中國行政管理學會課題組，2014；陳永杰，2014）。皮娟梅（2015）提出從我國實際情況出發(fā)，闡述了構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制的內(nèi)涵、必要性以及對策建議。朱莊瑞（2016）提出我國經(jīng)濟進入新常態(tài)的同時，我國房地產(chǎn)市場也進入新常態(tài)，實踐表明，房地產(chǎn)市場的諸多問題，單純依靠自身和市場無法很好解決，只有建立完善的長

4、期調(diào)控機制才能更好促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。2016年底召開的中央工作會議、2017年初召開的中央財經(jīng)領導小組會議以及2017年政府工作報告等重要會議和報告，都在強調(diào)：我國經(jīng)濟目前面臨很多突出問題，根源在于我國經(jīng)濟出現(xiàn)的機構(gòu)性失衡，其中尤以房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟的失衡最為嚴重，房地產(chǎn)市場的發(fā)展同我國經(jīng)濟發(fā)展、金融w系的安全緊密聯(lián)系在一起。房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施在一定程度上對穩(wěn)定我國住房市場健康發(fā)展起到了積極作用，但要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)

5、展，需要構(gòu)建系統(tǒng)性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制。二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控長效機制的內(nèi)涵當前房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控即只注重短期調(diào)控效應，又缺乏調(diào)控房地產(chǎn)市場本身的獨立性和穩(wěn)定性。國民經(jīng)濟遇到下行壓力時，放松房地產(chǎn)的限購限貸政策，經(jīng)濟過熱時又加大房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度，房地產(chǎn)市場調(diào)控從屬于宏觀經(jīng)濟調(diào)控，未能在本質(zhì)上建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效獨立運行的機制。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制是系統(tǒng)性的改革，既包含具有時效性、差異性的短期市場調(diào)節(jié)，又包含能引

6、導和穩(wěn)定市場預期的長效機制（唐明，2015）。長效機制的目標將更能體現(xiàn)戰(zhàn)略性和全面性，在當前我國經(jīng)濟步入新常態(tài)、面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的形勢下，建立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制，需要進行包括戶籍制度、土地制度、住房金融、稅收體系和銷售各占到一半的比例。特別是在新加坡，80%的居民都居住在政府提供的公屋中。居民租賃房屋從供給側(cè)方面表現(xiàn)出十分短缺的情況?，F(xiàn)有租賃體系下，租賃者權(quán)益難以得到有效保障，住房租賃者缺乏討價還價的能力，租金價格不透明。租賃者

7、也未能享受捆綁在戶籍上的子女教育、醫(yī)療等基本公共服務，不能享受同城鎮(zhèn)居民相同的福利待遇。進城農(nóng)民工住房困難，不能享受城鎮(zhèn)住房保障服務。6.房地產(chǎn)市場秩序問題突出。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展，在國家宏觀調(diào)控和市場資源配置的綜合作用下，整體市場秩序局面正在逐步轉(zhuǎn)向規(guī)范化，但是目前仍存在很多突出問題。開發(fā)商在利益驅(qū)使下，囤積土地延期開發(fā)或轉(zhuǎn)手倒賣、改變土地用途、改變建筑容積率等問題仍很突出；開發(fā)商提前預售五證不齊全的期房，以認購、排

8、號等手段變現(xiàn)收取購房者定金，干擾房地產(chǎn)市場的正常秩序；個別開發(fā)商勾結(jié)中介等機構(gòu)炒作住房市場價格，誤導消費者市場預期，損害消費者的知情權(quán)。發(fā)布虛假銷售信息和廣告，誤導消費者；已捆綁銷售或附加條件等方式，強迫消費者接受價格等行為。四、構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建議1.保障房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的獨立性。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應保持調(diào)控目標和調(diào)控方法的獨立性，并有所區(qū)別于宏觀經(jīng)濟的調(diào)控措施。宏觀經(jīng)濟的調(diào)控方法主要以貨幣政策、財政政策為主，調(diào)控目標主

9、要是實現(xiàn)我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，保證國家經(jīng)濟金融安全；房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控主要方法以戶籍政策、土地政策、稅收政策等為主，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展、以及滿足不同收入階層住房需求為主最終目標。如果實現(xiàn)不了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的獨立性，那么房地產(chǎn)調(diào)控就會偏離市場本身，偏向宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標。金融危機以來，我國經(jīng)濟形式日益嚴峻，再加上近年來我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型面臨重重困難，國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的穩(wěn)增長就成為首要目標。在此背景下，也帶

10、來房地產(chǎn)市場的宏觀控偏向穩(wěn)定經(jīng)濟增長，偏離了房地產(chǎn)市場本身的調(diào)控方向。隨著國家經(jīng)濟形式的改變，房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標在穩(wěn)定經(jīng)濟增長和調(diào)控房地產(chǎn)市場之間也發(fā)生變動，缺乏政策調(diào)控的獨立穩(wěn)定性。例如，2008年上半年的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標還是調(diào)控房價，下半年金融危機帶來經(jīng)濟下行壓力加劇，房地產(chǎn)調(diào)控政策隨之松動。2009以來隨著國家四萬億投資的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控又從穩(wěn)增長回歸到調(diào)控房地產(chǎn)市場本身。只要改變房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控從屬于經(jīng)

11、濟宏觀調(diào)控的局面，保持調(diào)控政策的獨立穩(wěn)定性，才能從本質(zhì)上構(gòu)建起房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制。2.推進城鄉(xiāng)戶籍和土地制度綜合性改革。戶籍制度涉及的方方面面比較多，調(diào)整戶籍改革就要從教育、工作就業(yè)等諸多方面進行關聯(lián)性調(diào)整，真正調(diào)整戶籍制度就要從社會制度的方方面面入手，統(tǒng)籌土地制度、就業(yè)政策、財政稅收等方面著手進行。建立以就業(yè)制度改革為基礎，以戶籍制度改革為抓手，以土地利用制度改革為支撐保障，逐步形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的體制和機制。構(gòu)建起相關制度