論“限購令”下個人住房買賣合同糾紛法律適用.pdf

1、自我國住房體制改革以來，房價逐漸上漲、投機(jī)性投資購房活躍，使得普通民眾難以解決個人住房問題，導(dǎo)致社會矛盾激化。我國政府為遏制此不良勢頭，從國計(jì)民生的角度出發(fā)，發(fā)揮了其宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用，出臺了個人住房“限購令”。在此情形下，全國范圍內(nèi)產(chǎn)生了大量的因“限購令”引發(fā)的個人住房買賣合同履行糾紛，但在司法實(shí)踐中尚未對此類糾紛形成統(tǒng)一的審判標(biāo)準(zhǔn)，并且法院對“限購令”的屬性認(rèn)識模糊，使之在判決中存在著多種依據(jù)，形成多種判決結(jié)果。本文通過對“限購令”

2、的屬性分析和法律適用的探討，為法院完善對此類糾紛的審判提出建議。
　　全文分為四部分，約2.3萬字。
　　第一部分：引入三個已生效的判決案例，均是在“限購令”實(shí)施的影響下，業(yè)已簽訂的個人住房買賣合同難以繼續(xù)履行，法院判決合同解除的案例。總結(jié)出各地法院對“限購令”屬性存在不同理解，對此類案件如何適用的法律尚未形成共識，使解除合同判決的作出基本是建立在法院的自由裁量之上；法院在解除合同后對違約行為尚未形成統(tǒng)一的歸責(zé)方式，導(dǎo)致產(chǎn)生

3、了不同的判決結(jié)果。本部分主要?dú)w納出案例的爭議焦點(diǎn)，引出下文對《合同法》解釋（二）第26條規(guī)定的關(guān)于情勢變更原則適用的討論、對“限購令”屬性的認(rèn)定以及該類案件糾紛中法院應(yīng)如何對違約責(zé)任進(jìn)行合理認(rèn)定的明析。
　　第二部分：解除“限購令”影響下的個人住房買賣合同應(yīng)適用情勢變更原則的分析。本部分是本文論述的第一個重點(diǎn)，主要從“限購令”的產(chǎn)生背景、屬性，及情勢變更原則的適用要件三個角度出發(fā)，分析解除“限購令”下的個人住房買賣合同適用情勢變更

4、原則的可行性。另外，通過分析對“限購令”適用《民法通則》和《合同法》規(guī)定的其他法律制度，即商業(yè)風(fēng)險、不可抗力、不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，總結(jié)得出法院判決解除“限購令”影響下的個人住房買賣合同應(yīng)當(dāng)適用情勢變更原則的結(jié)論。
　　第三部分：適用情勢變更解除合同后對違約責(zé)任的歸責(zé)原則問題。本部分是本文論述的第二個重點(diǎn)。先論述情勢變更原則下仍然應(yīng)對違約行為進(jìn)行歸責(zé)的必要性，再通過分析對“限購令”下的違約行為適用過錯責(zé)任原則進(jìn)行歸責(zé)的可行性

5、，最后得出因“限購令”影響而被判決解除合同的當(dāng)事人并不必然免責(zé)、應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約方過錯的大小判決其承擔(dān)相應(yīng)損害賠償責(zé)任的結(jié)論。
　　第四部分：完善“限購令”下個人住房買賣合同糾紛案件審判的建議。分別是：出臺對“限購令”適用情勢變更原則的司法解釋，使法院在審理“限購令”下個人住房買賣合同糾紛案件時有法可依；有約定從約定堅(jiān)持調(diào)解優(yōu)先，尊重當(dāng)事人的意思自治，最大限度地維護(hù)合同穩(wěn)定，節(jié)約司法資源；適用情勢變更原則應(yīng)遵守嚴(yán)格程序，限制法院適用情

6、勢變更原則的恣意，保護(hù)當(dāng)事人的合同利益；統(tǒng)一對“限購令”下違約行為的歸責(zé)方式，即統(tǒng)一適用過錯責(zé)任原則，確保有違約行為的一方合同當(dāng)事人要承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
　　本文在引用案例發(fā)現(xiàn)的問題基礎(chǔ)上，對“限購令”的國家政策屬性、屬于情勢變更原則中的客觀情形重大變化進(jìn)行理論分析，對法院應(yīng)適用情勢變更原則審理“限購令”引發(fā)的個人住房買賣合同履行糾紛的理由進(jìn)行充分、清楚的闡述，分析論證在適用情勢變更原則解除合同后仍應(yīng)對致使合同無法完