基于壟斷性土地市場(chǎng)的北京房?jī)r(jià)研究.pdf

1、近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，特別是北京房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平成了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),為了分析影響北京商品房?jī)r(jià)格的主要因素，選取2003—2014年以來，北京城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人均可支配收入、土地成交價(jià)格、房地產(chǎn)竣工面積、房地產(chǎn)成交面積、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP、貸款利率這幾個(gè)變量，采用逐步回歸模型，建立北京房?jī)r(jià)的擬合方程，得出這些變量中僅土地價(jià)格和人口數(shù)量與北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系，外來人口涌入，和土地價(jià)格上漲都是影響北京房?jī)r(jià)上漲的主要因

2、素，之后又在此基礎(chǔ)上，引入虛擬變量代表宏觀調(diào)控政策，研究后發(fā)現(xiàn)該變量對(duì)北京市房?jī)r(jià)影響并不顯著。
　　有鑒于此，首先，本文從產(chǎn)生土地價(jià)格的土地市場(chǎng)為切入點(diǎn)進(jìn)行研究，在研究的過程中，分析了北京1998年-2014年以來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)北京的商品房?jī)r(jià)格從2004年開始進(jìn)入了一個(gè)快速上漲的階段，而2004年又是我國(guó)壟斷土地供應(yīng)制度最終確立的年份，從2002年7月開始，我國(guó)強(qiáng)力推行建立土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)和以土地招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地，到20

3、04年71號(hào)令等文下發(fā)后，政府基本實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地市場(chǎng)的實(shí)際壟斷，其次，通過理論分析表明，該土地壟斷制度的建立，使得地方政府的理性選擇是控制、減少土地供應(yīng)量，土地供給量的不足推高了城市的土地價(jià)格，而推高的土地價(jià)格傳導(dǎo)形成高房?jī)r(jià)，實(shí)證研究采用“干擾分析法”，通過對(duì)北京地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率使用 ARMA模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)建模分析，在分析中置入壟斷土地制度這一干擾變量，發(fā)現(xiàn)壟斷土地制度的建立顯著的加速了地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度。
　　此外，土地壟斷制度的

4、建立，使得地方政府的理性選擇是控制、減少土地供應(yīng)量，北京作為國(guó)內(nèi)的一線城市，每年吸引著大批的外來人口，人口數(shù)量的增加引致住房的需求，從而將住房需求、土地供給、住宅供給三者結(jié)合起來，通過對(duì)住房需求與土地供給關(guān)系的分析，發(fā)現(xiàn)新增城鎮(zhèn)人口的基本居住需求并未得到滿足，政府供地不足，因此在當(dāng)前的土地壟斷制度下，土地市場(chǎng)并未形成有效供給。
　　因此解決北京房?jī)r(jià)不斷走高的問題就需要政府一方面從土地市場(chǎng)的壟斷格局入手，改變當(dāng)前土地市場(chǎng)的壟斷格局，