土地市場視角下我國城市土地潛力研究.pdf

1、隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程不斷向縱深推進,用以承載非農(nóng)產(chǎn)業(yè)活動的城市土地保持著快速增長的勢頭。同時,因城市土地急劇擴張而導致的糧食安全、環(huán)境保護及失地農(nóng)民保障等問題也日益突顯。城市土地內(nèi)涵挖潛、集約利用的呼聲日益高漲,并在決策層得到了積極的響應(yīng)和部署,新一輪土地利用規(guī)劃編制明確提出要盤活城市土地潛力。因此,需要對城市土地潛力開展系統(tǒng)研究,以推動城市土地利用從外延擴張走向內(nèi)涵挖潛,提高集約利用水平。 由于土地的粗放和集約利用歸根到

2、底是資源配置的問題,所以土地市場的運行機制和資源配置將是潛力研究的出發(fā)點和著眼點。因此,本研究將依據(jù)城市經(jīng)濟學的相關(guān)理論,通過分析一般城市土地市場運行機制,在明確界定城市土地潛力概念的基礎(chǔ)上,研究我國特殊的市場結(jié)構(gòu)下,城市土地價格的形成機制及其對城市土地規(guī)模和密度的配置,從而明確我國城市土地潛力的形成機制、提出定量測算方法,以期對土地利用總體規(guī)劃中安排城市土地挖潛任務(wù)提供參考依據(jù)。 論文首先通過文獻綜述,揭示了經(jīng)濟學中關(guān)于城市土

3、地的基礎(chǔ)理論研究和國內(nèi)對城市土地潛力研究的歷史與現(xiàn)狀,認為我國城市土地潛力研究的不足主要表現(xiàn)在理論研究薄弱,明確了未來研究的方向和目標。同時,介紹了發(fā)達國家和地區(qū)在城市土地潛力開發(fā)中的實踐經(jīng)驗,并將其與我國的實踐進行對比。由此認為城市土地市場運行機制是城市土地潛力研究的起點。 接下來,論文對一般城市土地市場的資源配置進行了分析,通過引入單一中心城市假設(shè),分別分析了城市經(jīng)濟靜態(tài)模型和動態(tài)模型中的城市地租和地價內(nèi)涵,從而明確了城市土

4、地規(guī)模和密度變化的規(guī)律,將其作為界定城市土地潛力概念的標準。在動態(tài)模型中,城市邊界點的條件是城市地租等于農(nóng)業(yè)地租和資本租金之和、城市土地密度曲線由于城市土地再開發(fā)而比靜態(tài)模型中的更為復(fù)雜。同時,文章對我國城市土地市場產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)的特殊性進行了分析,明晰了三大交易主體,其中地方政府是城市土地市場的核心參與者；劃分出三個市場層次,分析了各市場層次上現(xiàn)存的多種交易方式及其市場化程度。因此,相對于一般城市土地市場而言,我國城市土地市場結(jié)構(gòu)具有明顯的

5、二元性,其資源配置方案可能與一般城市土地市場存在明顯區(qū)別,這就構(gòu)成我國城市土地潛力形成的背景。據(jù)此,文章以完全競爭條件下的城市土地市場規(guī)模和密度為標準,對城市土地潛力的概念進行了界定,并將其劃分為城市土地規(guī)模潛力和城市土地密度潛力兩種類型。根據(jù)以上分析,論文首先對我國城市土地規(guī)模潛力的形成機制和測算方法進行了分析。首先將基于地租的城市邊界確定模型修改為基于地價的模型,即城市土地價格曲線和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本線的交點決定城市邊界；其次在我國城市

6、土地市場上選擇土地征用市場和二三級市場作為決定城市邊界的市場層次,并對其現(xiàn)行價格進行了分析,認為土地征用市場的交易價格--土地征用費嚴重低于合理值,二三級市場由于一級市場的價格傳導作用,交易價格偏高,從而繪制出相應(yīng)的價格曲線；在此基礎(chǔ)上可以得到,我國城市土地邊界將超過完全競爭條件下的合理值,過度擴張的這部分土地屬于城市土地規(guī)模擴張的范疇,這就構(gòu)成了城市土地規(guī)模潛力的來源；然后,論文回顧近年來我國城市土地規(guī)模變化軌跡,對上述結(jié)論進行了驗證

7、。根據(jù)規(guī)模潛力形成機制的分析,論文采用“柯布-道格拉斯”生產(chǎn)函數(shù),在GDP、固定資產(chǎn)投資存量、城市土地擴張量之外,引入“土地市場價格吻合程度”這一變量,作為定量測算城市土地規(guī)模潛力的方法。 然后,論文對我國城市土地密度潛力的形成機制和測算方法進行了分析。論文選擇土地征購市場和一級市場作為決定城市土地密度的市場層次,并對其現(xiàn)行價格進行了分析,認為土地收購市場的交易價格--土地收購補償費嚴重低于合理值,一級市場上工業(yè)用地價格低于合理

8、值,而住宅、商服用地的價格包含壟斷利潤,高于合理值,從而繪制出相應(yīng)的價格曲線；根據(jù)以上價格曲線,可以得到工業(yè)周地開發(fā)密度偏低、住宅和商服用地開發(fā)密度偏高、城市內(nèi)部的土地再開發(fā)覿摸將超過合理值,城市土地密度潛力將提前形成的結(jié)論,從而明確了城市土地密度潛力的形成機制；然后論文通過回顧近年來我國城市土地密度變化軌跡,對以上結(jié)論進行了驗證；最后采用成本收益法,提出了針對微觀地塊的城市土地密度潛力判定方法。 在理論分析之后,論文以江蘇省南

9、通市為例,分析其土地市場交易情況,對其城市土地規(guī)模潛力進行了測算,結(jié)果表明在經(jīng)濟社會快速發(fā)展的同時,南通市新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地中有相當部分是過度擴張的,城市土地規(guī)模潛力十分可觀；此外,論文選擇了江蘇省昆山市,通過大樣本調(diào)查,對1412家工業(yè)企業(yè)的用地密度進行了評價,結(jié)果表明昆山工業(yè)企業(yè)用地密度整體處于較低水平,工業(yè)企業(yè)用地密度的區(qū)域差異與工業(yè)發(fā)展水平的區(qū)域差異不符。 通過理論分析和實證研究,論文提出以下基本結(jié)論：(1)土地產(chǎn)權(quán)制度的

10、特殊性是我國城市土地市場結(jié)構(gòu)特殊性的根源；(2)地方政府的直接參與及利益追求所導致的土地價格扭曲及土地資源配置的差異是我國城市土地潛力形成的根源；(3)我國城市土地規(guī)模擴張中有相當部分是過度擴張的,城市土地規(guī)模潛力十分豐富；(4)現(xiàn)有的城市土地密度潛力中有一部分潛力是虛假潛力?；谝陨辖Y(jié)論,論文提出以下政策建議：通過產(chǎn)權(quán)改革,強化集體土地所有權(quán)地位、保護城市土地使用權(quán)是從根本上促進城市土地市場化程度提高的出路；在產(chǎn)權(quán)改革短期內(nèi)難以完成的