宅基地有償退出的制度需求與利益博弈分析.pdf

1、我國(guó)農(nóng)村宅基地制度自出現(xiàn)以來(lái)經(jīng)歷了從私有到集體所有、從自由流轉(zhuǎn)到禁止流轉(zhuǎn)再到限制流轉(zhuǎn)的過(guò)程，由于我國(guó)城市化的不斷演進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快、農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，宅基地的資產(chǎn)功能逐漸顯現(xiàn)，宅基地的土地增值收益成為推動(dòng)宅基地制度變革的源動(dòng)力。農(nóng)民規(guī)避法律自發(fā)形成了一些新的制度規(guī)則，通過(guò)宅基地的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)宅基地退出，并從流轉(zhuǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益，農(nóng)民通過(guò)住房出租、住宅出售、旅游景區(qū)農(nóng)家樂(lè)、興建小產(chǎn)權(quán)房等方式通過(guò)宅基地獲取收益。農(nóng)民自發(fā)的規(guī)避法律的行為

2、有損法律的尊嚴(yán)，觸犯了政府的利益，因此，有必要探索推進(jìn)宅基地有償退出的制度創(chuàng)新。
　　在制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究基礎(chǔ)上，本文試圖在青木昌彥定義的“域”的單位內(nèi)，從均衡概念的角度對(duì)宅基地制度改革進(jìn)行詮釋。一項(xiàng)新制度產(chǎn)生必需有制度產(chǎn)生的前提，在這里總結(jié)為外部環(huán)境的變化及內(nèi)部因素的積累，而制度產(chǎn)生的導(dǎo)火索是潛在利潤(rùn)的凸顯及實(shí)現(xiàn)，直接原因是使得利潤(rùn)凸顯的決策經(jīng)過(guò)多主體博弈最后達(dá)到的均衡。
　　通過(guò)對(duì)宅基地外部制度環(huán)境及內(nèi)部積累性因素對(duì)農(nóng)民退

3、出決策做出的分析，得到宅基地有償退出是符合博弈均衡的變化趨勢(shì)的，外部環(huán)境中一是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國(guó)有交易對(duì)現(xiàn)有宅基地制度產(chǎn)生了沖擊，二是城市向農(nóng)村擴(kuò)張時(shí)的土地征用制度、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地市場(chǎng)制度對(duì)封閉的集體土地市場(chǎng)產(chǎn)生了沖擊，同時(shí)政治權(quán)利集體的支持、用地觀念的影響也加速了宅基地有償退出制度的形成，內(nèi)部因素中農(nóng)民對(duì)農(nóng)村資產(chǎn)、農(nóng)民權(quán)利和社會(huì)角色分配不平等意識(shí)地覺(jué)醒及農(nóng)民作為博弈參與者能力的提高和有能力者數(shù)目的增多都對(duì)現(xiàn)有制度造成了沖擊，潛在利潤(rùn)

4、的產(chǎn)生，使農(nóng)民有了宅基地有償退出的制度需求。實(shí)證分析顯示外部因素及內(nèi)部影響農(nóng)民的退出決策，預(yù)示著制度變化的方向。
　　宅基地有償退出實(shí)質(zhì)上是宅基地制度的變革，亟待解決的是多個(gè)利益集團(tuán)對(duì)宅基地退出過(guò)程中的利益爭(zhēng)奪與分配的公平性及效率問(wèn)題。通過(guò)對(duì)宅基地退出中涉及到的五大主體進(jìn)行分析，建立雙層次動(dòng)態(tài)博弈模型，探討宅基地有償退出三種方式:地下市場(chǎng)退出、宅基地置換、公開(kāi)市場(chǎng)退出的博弈各方策略及獲益，同時(shí)得到幾點(diǎn)結(jié)論:
　　(1)消除地

5、下市場(chǎng)的方式是中央政府?dāng)U大監(jiān)督;(2)宅基地置換的可行條件是保證農(nóng)民的增值收益和資產(chǎn)增殖;(3)公開(kāi)市場(chǎng)退出是在地下市場(chǎng)的均衡發(fā)展到一定規(guī)模后出現(xiàn)的，將成為制度發(fā)展趨勢(shì)。
　　最后結(jié)合上海、江蘇、深圳等多地的實(shí)踐探索，得到建立宅基地有償退出制度的幾點(diǎn)建議:推動(dòng)中央立法及地方性立法，加強(qiáng)宅基地有償退出制度規(guī)范;建立宅基地價(jià)格評(píng)估機(jī)制;加強(qiáng)宅基地入市規(guī)范及管理;同時(shí)中央政府應(yīng)營(yíng)造更好的制度創(chuàng)新氛圍;地方政府要因地制宜，不能盲目模仿宅基