開(kāi)發(fā)商虛假買(mǎi)賣(mài)套貸行為的法律分析.pdf

1、開(kāi)發(fā)商虛假買(mǎi)賣(mài)套貸行為，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因融資需要，串通他人簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并以該他人的名義取得銀行貸款供自己使用并實(shí)際由其償還本息的行為。該現(xiàn)象產(chǎn)生的根源在于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)融資渠道不完善、融資方式存在局限，同時(shí)也反映出我們當(dāng)前的個(gè)人住房抵押貸款制度在審查及后續(xù)監(jiān)管等方面存在漏洞。開(kāi)發(fā)商大范圍實(shí)施套貸行為引發(fā)了大量民事糾紛，不僅加劇了法院的審判壓力也動(dòng)搖了司法威信。
　　筆者以此為研究對(duì)象，厘清了每一合同項(xiàng)下各行

2、為內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時(shí)也分析了合同之間的聯(lián)系與價(jià)值。本文的內(nèi)容主要包括以下四個(gè)方面:
　　第一部分，通過(guò)現(xiàn)實(shí)案例揭示問(wèn)題。筆者搜集了最近幾年因套貸而引發(fā)的糾紛，通過(guò)對(duì)案例的整理，歸納出套貸行為所引發(fā)的糾紛種類與特點(diǎn)，揭示出套貸行為的風(fēng)險(xiǎn)與危害。
　　第二部分，重點(diǎn)研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。從法律行為的成立與生效出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)商與虛假購(gòu)房人之間的行為本質(zhì)。其次，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的認(rèn)定上，通過(guò)全面解析《合同法》第52

3、條各規(guī)則之間的價(jià)值來(lái)解釋實(shí)踐中為何會(huì)出現(xiàn)法院裁判依據(jù)的差異，并指出合同無(wú)效制度的價(jià)值根源在于維護(hù)社會(huì)公共利益。
　　第三部分，分析貸款行為的法律問(wèn)題。借款合同既具有獨(dú)立性，同時(shí)又與商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)聯(lián)，基于對(duì)套貸行為違法性的考慮，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。抵押合同、保證合同的效力從屬于借款合同。
　　第四部分，分析套貸行為無(wú)效的法律后果與民事責(zé)任承擔(dān)，并在理論分析的基礎(chǔ)上反思當(dāng)前的司法實(shí)踐。通過(guò)發(fā)現(xiàn)既有裁判中的不足，提出相應(yīng)切實(shí)可行的