房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人優(yōu)先受償權研究.pdf

1、2002年最高人民法院出臺的《建設工程價款優(yōu)先受償權批復》（以下簡稱《批復》）是基于對《合同法》第二百八十六條適用的補充規(guī)定，《批復》第二條確立了支付全部或者大部分購房款的購房人優(yōu)先于建設工程價款受償?shù)臋嗬?。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，涉及利益主體復雜，有建設工程承包人的優(yōu)先受償權、抵押權人的擔保物權、購房人的購房債權以及一般債權等，既有物權又有債權，那么面對破產(chǎn)清算，如何安排這些利益主體的清償順位是至關重要的問題，尤其對于購房人是否可以根據(jù)《批復

2、》享有優(yōu)先受償權一直爭議頗多。從理論上來說，除非法律規(guī)定了此種優(yōu)先受償權，否則就不應該具有優(yōu)于抵押權等擔保物權和一般債權的效力，因為如此將有違擔保物權的本旨和債權平等的原則。但是，從社會實踐的角度，購房人相對開發(fā)商、抵押權人等處于弱勢的地位，似乎有建立此種優(yōu)先受償權的必要。
　　《批復》第二條的立法初衷是為了保障購房人的生存權，希望居者有其屋，符合相關法律政策的要求，具有一定的合理性，但是優(yōu)先權的設定必須經(jīng)過法律的直接規(guī)定，司法解

3、釋是不能單獨創(chuàng)設的，加之該條規(guī)則在適用上的抽象模糊，欠缺公示配套制度，導致的結果就是在破產(chǎn)實踐中對享有優(yōu)先受償權的購房人范圍不斷的擴張，甚至尋找各種途徑將購房人權利排在其他債權之前受償，這種“超級優(yōu)先權”的定位，引發(fā)了其他破產(chǎn)債權人的極大爭議，尤其對于金融機構而言。因此，必須通過法律明確該種優(yōu)先受償權，將其定性為法定擔保物權，同時對《批復》確立的規(guī)則具體化（即購買用于居住、其名下再沒有可供用于居住的房屋且已支付超過50％購房款的個人消費