集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益及價(jià)值評(píng)估研究.pdf

1、目前農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市尚處于試點(diǎn)探索階段，由于缺乏相應(yīng)技術(shù)指導(dǎo)，其流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估往往帶有較大隨意性。實(shí)踐中，流轉(zhuǎn)價(jià)值內(nèi)涵界定及評(píng)估方法應(yīng)用均存在較大分歧?？陀^(guān)揭示集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值是其入市交易的必要前提，隨著農(nóng)村土地制度改革的不斷深化，對(duì)探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地估價(jià)技術(shù)提出了更為迫切的需求，明晰集體建設(shè)用地權(quán)益、客觀(guān)揭示其價(jià)值成為當(dāng)前學(xué)術(shù)界和政府部門(mén)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。
　　本文從集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益分

2、析入手，通過(guò)理論分析和法規(guī)政策解析，厘清了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)及其類(lèi)型，揭示了集體與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)的真正含義，剖析了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值內(nèi)涵，針對(duì)不同估價(jià)目的、不同權(quán)利狀態(tài)下的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分別給出了評(píng)估思路和方法應(yīng)用技術(shù)要點(diǎn)，并結(jié)合具體案例進(jìn)行了實(shí)證分析，形成如下結(jié)論：
　　明晰集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)益是價(jià)格評(píng)估的前提和基礎(chǔ),現(xiàn)實(shí)中不區(qū)分集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)，籠統(tǒng)評(píng)估其流轉(zhuǎn)價(jià)格的做法很容易引

3、起歧義；與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、作價(jià)入股等交易方式相對(duì)應(yīng)，其使用權(quán)也應(yīng)劃分為出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、作價(jià)入股土地使用權(quán)等類(lèi)型，而存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地大多為劃撥方式取得，筆者將其對(duì)應(yīng)為集體劃撥土地使用權(quán)；所謂集體建設(shè)用地與國(guó)有土地“同權(quán)、同價(jià)”，需要考慮其權(quán)利性質(zhì)的對(duì)應(yīng)性，否則錯(cuò)位比較則很可能導(dǎo)致結(jié)論錯(cuò)誤；不同評(píng)估目的、不同權(quán)利狀態(tài)下的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估思路和方法應(yīng)用存在差異，應(yīng)分別加以研究，本文對(duì)此進(jìn)行了大膽探