集體經營性建設用地使用權流轉制度研究.pdf

1、改革開放以來國家市場經濟快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化不斷推進，對建設用地的需求日益旺盛，現有的城市建設用地儲備不足，無法滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展需求，于是對農村集體建設用地產生了大量需求。在此背景下，黨的十八屆三中全會作出《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》），提出要建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場，農村集體經營性建設用地（以下簡稱集體經營性用地）與國有土地同等入市、同權同價。這一舉措無疑對推進國家城鄉(xiāng)一體化建設、完善現有土地制度、提高

2、土地資源利用率及促進社會公平具有重要戰(zhàn)略意義。但是，《決定》中僅提出使用權可以直接流轉，卻沒具體流轉程序的參考標準。實踐中則呈現出在巨大的市場需求及利益驅動下，隱形流轉市場早已普遍存在，由于缺乏法律的規(guī)制，流轉過程中秩序混亂的現象。因此當務之急是盡快構建集體經營性用地使用權流轉制度，為權利流轉提供有效的制度供給，規(guī)范流轉行為，實現對土地產權的平等保護，盡快建立起統一的建設用地市場。
　　本研究分為四個部分：第一部分：集體經營性用地

3、使用權流轉概述。首先在理解《決定》中有關允許農村土地權利流轉的政策基礎上，對集體經營性建設用地使用權的概念、性質加以分析，并介紹其了理論上的流轉方式，分析了當前的農地權利流轉現狀及制度現狀，為下文展開論述奠定基礎。第二部分：集體經營性用地使用權流轉的理論基礎分析。目前針對集體建設用地流轉的很多研究都沒都沒有在理論層面對其進行深層次的剖析，容易使研究停留于表面，得出的結論也會缺乏理論深度，無法從根本上解決集體建設用地隱形流轉的問題。本章對

4、土地權利流轉現象產生過程中所包含的法律原因及出現的各種問題等進行了深入的理論基礎分析，從社會學和經濟學兩個層面展開，從而為相關制度的構建提出建設性的建議。第三部分：集體經營性用地使用權流轉的實證考察。本章通過對安徽蕪湖、江蘇蘇州、廣東南海三個試點地區(qū)在實踐中的流轉經驗及存在的問題進行分析、總結，從而著眼于實踐，為流轉制度的構建及完善提供切實可行的建議，推進國家城鄉(xiāng)一體化進程。第四部分：構建集體經營性用地使用權流轉制度的相關建議。推進集體

5、經營性用地使用權依法流轉，是全面推動土地改革、轉變征收思維、推進城市化進程的必然要求，也是集體土地所有權與國家土地所有權“同權同構”的內在要求，具有重要的現實意義。然而，面對土地市場需求的日益增長，我國現行法律卻體現出滯后性，無法滿足土地流轉的制度需求。本章在理論界現存對土地流轉問題研究成果的基礎上，結合目前試點地區(qū)的流轉經驗及普遍存在的問題，從土地規(guī)劃、登記制度的完善、流轉規(guī)則體系的構建以及收益分配機制的完善三個層面入手，對流轉制度的