集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度研究.pdf

1、改革開放以來國家市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，對建設(shè)用地的需求日益旺盛，現(xiàn)有的城市建設(shè)用地儲備不足，無法滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展需求，于是對農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生了大量需求。在此背景下，黨的十八屆三中全會作出《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》），提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地（以下簡稱集體經(jīng)營性用地）與國有土地同等入市、同權(quán)同價。這一舉措無疑對推進(jìn)國家城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、完善現(xiàn)有土地制度、提高

2、土地資源利用率及促進(jìn)社會公平具有重要戰(zhàn)略意義。但是，《決定》中僅提出使用權(quán)可以直接流轉(zhuǎn)，卻沒具體流轉(zhuǎn)程序的參考標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中則呈現(xiàn)出在巨大的市場需求及利益驅(qū)動下，隱形流轉(zhuǎn)市場早已普遍存在，由于缺乏法律的規(guī)制，流轉(zhuǎn)過程中秩序混亂的現(xiàn)象。因此當(dāng)務(wù)之急是盡快構(gòu)建集體經(jīng)營性用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，為權(quán)利流轉(zhuǎn)提供有效的制度供給，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，實(shí)現(xiàn)對土地產(chǎn)權(quán)的平等保護(hù)，盡快建立起統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
　　本研究分為四個部分：第一部分：集體經(jīng)營性用地

3、使用權(quán)流轉(zhuǎn)概述。首先在理解《決定》中有關(guān)允許農(nóng)村土地權(quán)利流轉(zhuǎn)的政策基礎(chǔ)上，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的概念、性質(zhì)加以分析，并介紹其了理論上的流轉(zhuǎn)方式，分析了當(dāng)前的農(nóng)地權(quán)利流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及制度現(xiàn)狀，為下文展開論述奠定基礎(chǔ)。第二部分：集體經(jīng)營性用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論基礎(chǔ)分析。目前針對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的很多研究都沒都沒有在理論層面對其進(jìn)行深層次的剖析，容易使研究停留于表面，得出的結(jié)論也會缺乏理論深度，無法從根本上解決集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)的問題。本章對

4、土地權(quán)利流轉(zhuǎn)現(xiàn)象產(chǎn)生過程中所包含的法律原因及出現(xiàn)的各種問題等進(jìn)行了深入的理論基礎(chǔ)分析，從社會學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)兩個層面展開，從而為相關(guān)制度的構(gòu)建提出建設(shè)性的建議。第三部分：集體經(jīng)營性用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)證考察。本章通過對安徽蕪湖、江蘇蘇州、廣東南海三個試點(diǎn)地區(qū)在實(shí)踐中的流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)及存在的問題進(jìn)行分析、總結(jié)，從而著眼于實(shí)踐，為流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建及完善提供切實(shí)可行的建議，推進(jìn)國家城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。第四部分：構(gòu)建集體經(jīng)營性用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)建議。推進(jìn)集體

5、經(jīng)營性用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)，是全面推動土地改革、轉(zhuǎn)變征收思維、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必然要求，也是集體土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)“同權(quán)同構(gòu)”的內(nèi)在要求，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。然而，面對土地市場需求的日益增長，我國現(xiàn)行法律卻體現(xiàn)出滯后性，無法滿足土地流轉(zhuǎn)的制度需求。本章在理論界現(xiàn)存對土地流轉(zhuǎn)問題研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合目前試點(diǎn)地區(qū)的流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)及普遍存在的問題，從土地規(guī)劃、登記制度的完善、流轉(zhuǎn)規(guī)則體系的構(gòu)建以及收益分配機(jī)制的完善三個層面入手，對流轉(zhuǎn)制度的