集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估研究.pdf

1、我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地作為農(nóng)村土地的重要組成部分，對(duì)農(nóng)民生產(chǎn)和生活具有重要的保障職能。近幾年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，土地需求量日益增加，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為大勢(shì)所趨。在此過程中，合理確定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值成為了關(guān)鍵。由于我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍處于試點(diǎn)探索階段，尚未出臺(tái)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，缺乏科學(xué)、合理的價(jià)格體系，導(dǎo)致其價(jià)值確定存在較大隨意性，造成土

2、地資源的真實(shí)價(jià)值流失。因此，深化對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估的研究具有重要的理論和實(shí)踐意義。
　　本文以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為研究對(duì)象，以使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值為切入點(diǎn)，了解其價(jià)值構(gòu)成及評(píng)估思路和方法，并以實(shí)證分析對(duì)該思路和方法進(jìn)行佐證，最終得出研究結(jié)論。采用規(guī)范與實(shí)證分析相結(jié)合、定性與定量分析相結(jié)合及博弈論的研究方法，對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行探討，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完整價(jià)值研究的目的。

3、　　本文的主要研究?jī)?nèi)容包括:建立村集體與政府之間的博弈、農(nóng)民與村集體和政府之間的博弈，從博弈論的角度研究影響農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)因素，指出其流轉(zhuǎn)的成因，并從流轉(zhuǎn)范圍和規(guī)模、流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)主體和方式視角介紹流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，對(duì)目前集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格確定的形式及其存在問題進(jìn)行深入分析;在研究?jī)r(jià)值構(gòu)成的基礎(chǔ)上，構(gòu)建完整的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值構(gòu)成體系，分別闡述及比較分析集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估思路與方法;以H省B

4、市L村為例，應(yīng)用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估思路與方法對(duì)案例從經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、發(fā)展權(quán)價(jià)值三層面進(jìn)行價(jià)值估算，得到其合理的完整價(jià)值;基于研究結(jié)論，從政府和評(píng)估機(jī)構(gòu)的角度分別進(jìn)行闡述，提出順利進(jìn)行集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估的對(duì)策和建議。
　　通過研究得出以下結(jié)論:集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)完整價(jià)值體系由經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值、發(fā)展權(quán)價(jià)值三層面構(gòu)成，評(píng)估思路和方法根據(jù)對(duì)應(yīng)的不同價(jià)值展開，在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)條件下，結(jié)合研究對(duì)象，經(jīng)

5、濟(jì)價(jià)值評(píng)估可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法，生態(tài)價(jià)值評(píng)估可采用生態(tài)價(jià)值法，發(fā)展權(quán)價(jià)值評(píng)估可采用差值法進(jìn)行估算。面對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形勢(shì)，政府應(yīng)積極研究制定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分等定級(jí)估價(jià)規(guī)程，建立系統(tǒng)的基準(zhǔn)地價(jià)體系;完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地完整價(jià)值構(gòu)成，盡快出臺(tái)具體評(píng)估指導(dǎo)意見;評(píng)估機(jī)構(gòu)提高自身水平，加快評(píng)估隊(duì)伍專業(yè)性建設(shè)，有效保障集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估工作。
　　本文的創(chuàng)新之處在于在評(píng)估方法的選擇上通過比較分析