權(quán)利平等視角下的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度研究.pdf

1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指用于經(jīng)營目的、建設(shè)用途的集體土地。當(dāng)前國家的政策明確了要放開集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)與國有土地同等入市，因此新的政策動向產(chǎn)生了強(qiáng)烈的法律制度需求。
　　基于矯正城鄉(xiāng)二元化差異、緩解土地市場的供給短缺、規(guī)范隱形市場的交易亂象、實現(xiàn)集體土地的財產(chǎn)價值和回應(yīng)農(nóng)民的身份分化等原因，構(gòu)建集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度顯得十分迫切和必要。
　　權(quán)利平等的視角，要求沒有實質(zhì)區(qū)別的權(quán)利，在不存在充分理由的情況下不得

2、被差別對待。集體土地上的權(quán)利應(yīng)當(dāng)與國有土地上的權(quán)利受平等對待，這是認(rèn)識和分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度所可以依賴的理論視角。借助經(jīng)濟(jì)學(xué)上效率與產(chǎn)權(quán)的理論，可以認(rèn)識到集體土地上權(quán)利配置的理想模式應(yīng)當(dāng)是由市場決定，國家只宜扮演提供產(chǎn)權(quán)工具和交易平臺的角色。所有權(quán)理論的演進(jìn)，提示了一種由“所有”向“使用”轉(zhuǎn)變的傾向，而我國的土地使用權(quán)已不再是簡單的一種權(quán)能，而可以成為獨立的物權(quán)。
　　我國的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱“

3、《土地管理法》”）原則上禁止了集體土地流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并等情形下才能流轉(zhuǎn)，因此在法律層面上集體經(jīng)營性建設(shè)用是基本不能流轉(zhuǎn)的。但國家早在二十世紀(jì)便開始在安徽、廣東等地方進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地的試點流轉(zhuǎn)，各地也出臺了一系列地方試點性規(guī)定。以北京、廣東、上海、河北和大連為例，其試點性規(guī)定均關(guān)注了流轉(zhuǎn)的條件、決定流轉(zhuǎn)的主體、流轉(zhuǎn)的方式、行政審批等內(nèi)容，并且在禁止集體土地用于商品房開發(fā)、流轉(zhuǎn)需符合土地規(guī)劃和土地用途管制等方

4、面有相似規(guī)定。然而在決定流轉(zhuǎn)的主體、土地使用價格的調(diào)整機(jī)制、溯及力等方面有所不同。
　　在構(gòu)建集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度時，需要集中對《土地管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）等法律進(jìn)行修改，之后可以授權(quán)省級地方依據(jù)法律制定地方性規(guī)定。構(gòu)建這一流轉(zhuǎn)制度需要遵循集體土地與國有土地權(quán)利平等的原則、體現(xiàn)土地資源屬性的原則以及國家干預(yù)最小化的原則。
　　新制度中土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，可以創(chuàng)設(shè)為四類：第一

5、類為初次流轉(zhuǎn)，包括出讓、出租；第二類為再次流轉(zhuǎn)，包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；第三類為抵押；第四類為互換、借用、贈與等其他方式。流轉(zhuǎn)的交易主體，除在初次流轉(zhuǎn)中需要由集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民集體外，其余流轉(zhuǎn)方式應(yīng)當(dāng)允許各種法律主體參與。在流轉(zhuǎn)程序上，除出讓應(yīng)當(dāng)原則上采用招標(biāo)、拍賣、掛牌之外，轉(zhuǎn)讓、出租等方式不須適用特別的程序，或者只需由其他一般法調(diào)整。
　　政府在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，不應(yīng)對價格有過多干預(yù)，可以制定非強(qiáng)制的基準(zhǔn)價格體系供