我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策研究.pdf

1、多年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不正常波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)主要是通過(guò)價(jià)格波動(dòng)表現(xiàn)出來(lái)的,本文通過(guò)重點(diǎn)反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng),并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征來(lái)反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是以城鎮(zhèn)商品住房為主,在反映房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),本文以城鎮(zhèn)的商品住房?jī)r(jià)格和變動(dòng)情況為主要反映內(nèi)容,以此對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行研究。
　　2003年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年高漲,在相當(dāng)程度上超出了民眾承受能力,已經(jīng)引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅

2、度過(guò)大、房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)積累的一些突出問(wèn)題和矛盾,凸顯了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與緊迫性。作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要組成部分,現(xiàn)階段的房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果,這引發(fā)我們?nèi)ニ伎挤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果不理想的系列深層次原因。本文認(rèn)為一方面應(yīng)該重點(diǎn)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律,另一方面從政府層面如何完善對(duì)策思路,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展。
　　本文分為導(dǎo)論與正文兩部分。在導(dǎo)論部分,針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲已經(jīng)造成一

3、定程度上社會(huì)問(wèn)題的現(xiàn)象,本文闡述了政府進(jìn)行宏觀干預(yù)的必要性與緊迫性。在分別梳理了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問(wèn)題和宏觀調(diào)控政策兩方面的研究文獻(xiàn)之后,交代了論文研究思路、內(nèi)容、方法以及可能創(chuàng)新之處。
　　正文分三部分。第一部分為理論分析,包括第2、3章。第2章考察了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。相對(duì)于其他大眾產(chǎn)品市場(chǎng)和股票市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)有著不同的特征,市場(chǎng)的變化受到許多不確定因素的影響。不穩(wěn)定性和復(fù)雜性是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)典型特征,主要表現(xiàn)在不相似性

4、和耐用性、缺乏彈性、信息不對(duì)稱和交易成本易變化,這些特性相互有著直接的作用,一方的變化與另一方有著密切的聯(lián)系。最后通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)失靈特征的考察,試圖揭示其市場(chǎng)失靈的原因。
　　第3章為國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控概述。首先針對(duì)2003年之后的政府宏觀調(diào)控行為進(jìn)行分析和評(píng)價(jià),簡(jiǎn)要檢討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控得失之后,試圖挖掘出宏觀調(diào)控政策在不同時(shí)期所做出的調(diào)整和發(fā)展方向。然后介紹其他國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)。
　　第二部分為實(shí)證分析部

5、分,包括第4章到第6章,分別考察了稅收政策、金融政策、土地政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。第4章探討了稅收調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。首先闡述了我國(guó)稅收調(diào)控政策作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)理與渠道,介紹了其主要措施、可能導(dǎo)致的各種效應(yīng)、優(yōu)點(diǎn)以及定位。接著聯(lián)系我國(guó)目前房地產(chǎn)稅收政策制定、執(zhí)行的現(xiàn)實(shí)情況,指出其存在的主要問(wèn)題:立法層次低、稅制設(shè)計(jì)不合理等。最后使用2005-2011年季度數(shù)據(jù),對(duì)稅收政策調(diào)控房?jī)r(jià)的效果進(jìn)行了實(shí)證分析。
　　第5章考察了

6、金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要依賴銀行貸款和商品房預(yù)售款。利率渠道和信貸渠道是金融貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要途徑。簡(jiǎn)要回顧我國(guó)住房消費(fèi)信貸政策的演變歷程后,指出了目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行依賴度高企;銀行間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)信貸屢禁不止;消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)突出等。最后使用1999-2011年鑒的月度數(shù)據(jù)構(gòu)造向量自回歸模型,就貨幣金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了實(shí)證研究。

7、　　第6章分析了土地調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。首先介紹了我國(guó)土地供應(yīng)方式與結(jié)構(gòu)、土地利用、規(guī)劃與控制情況,然后分別探討了土地價(jià)格形成機(jī)制、土地政策影響房?jī)r(jià)的機(jī)理與渠道等,厘清地價(jià)與房?jī)r(jià)、土地政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系。最后使用月度時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)土地調(diào)控政策的效果進(jìn)行了實(shí)證研究。
　　第三部分為結(jié)論與政策建議,即第7章,闡明了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該遵循的原則和使用的手段。本文建議:優(yōu)化稅收具體政策及配套措施;健全貨幣供給政策、完善信貸在