轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)A股并購價值分析.pdf

1、2014年開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)整周期與2008、2012年相比存在較大不同，流動性層面的變化將愈發(fā)貼近于整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景，M2增速過快與過低將被一定區(qū)間內(nèi)的穩(wěn)定所替代，而房地產(chǎn)的行業(yè)政策也將逐步回歸市場化，由此導(dǎo)致的區(qū)域城市分割與企業(yè)經(jīng)營差異將會不斷強(qiáng)化，而四大因素結(jié)合在一起，將使得房地產(chǎn)行業(yè)的演繹更加回歸真實(shí)需求的本質(zhì)，也就是人口結(jié)構(gòu)變化所決定的工業(yè)化演進(jìn)周期變局。
　　而根據(jù)人口結(jié)構(gòu)大致估算可知，國內(nèi)后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展依賴于改善

2、型需求帶來新一輪增長可能要等到2020年以后，那么在目前這種房地產(chǎn)銷量、價格增速彈性逐步下移的初始階段，房地產(chǎn) A股的股權(quán)價值在2010年之后就處于相比此前周期明顯的較低位置，預(yù)計(jì)在轉(zhuǎn)型期這種相對低位會維持較長時間，以此，房地產(chǎn)A股如何獲得超額收益，將更多的取決于并購價值體現(xiàn)。
　　在深刻解析2014年上半年金地集團(tuán)、金融街、新黃浦股價表現(xiàn)異常的同時，本文借鑒了美國上市公司中Pulte Homes、Centex合并和萬豪集團(tuán)的業(yè)務(wù)

3、分拆兩大案例，認(rèn)為當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期相對低估成為一種常態(tài)時，并購價值理應(yīng)能夠展現(xiàn)為股價上的超額收益，當(dāng)然，這種并購價值一方面需要上市公司本身處于相對較低的估值水平，另一方面則是并購價值是否能最終衍生出新的增長動力或者模式。
　　圍繞此出發(fā)，本文以行業(yè)整合者、有望強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外特殊價值三項(xiàng)刪選標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)增速和房地產(chǎn)銷量趨于下移的過程中，萬科、招商、榮盛發(fā)展、泛?？毓伞㈥懠易?、張江高科、華僑城符合并購價值最終