建華置地公司可持續(xù)競爭優(yōu)勢評價研究.pdf

1、中國的房地產市場，經歷了快速發(fā)展的十年。隨著房地產市場化和城市化進程的深入，房地產業(yè)可謂蓬勃發(fā)展。一方面促進了相關產業(yè)的發(fā)展，提升了中國城市化水平，另一方面，也拉升了房價，提高了城市生產經營的成本，在一定程度上阻礙了經濟和社會發(fā)展。
　　2014年是我國房地產市場由“黃金時代”轉向“白銀時代”的關鍵一年。截至到2014年，房價不再無休止的上漲，房屋供應緊張，一房難求的時代似乎已經過去了。2014及之后的中國房地產房價將逐步回歸理性

2、，呈現平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。未來房地產企業(yè)應該怎樣生存和發(fā)展，是急需思考的問題。
　　基于波特的競爭優(yōu)勢理論，競爭優(yōu)勢在于企業(yè)可以給消費者提供的價值。房地產企業(yè)給消費者提供的價值，在房價居高不下的今天，似乎已被沉重的房貸和日益喪失的幸福感所取代。這是不合理的，也是不應該的。當房地產市場不再以資金和土地賺取高額利潤時，房地產為消費者帶來的價值才日益顯現出來。如何讓這種價值凸顯的更為明顯，需要從房地產企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢的角度進行分析。未

3、來的優(yōu)勢，不再是資金和土地，而是優(yōu)質住房時，價格回歸理性時，消費者才能真正感受到因購買住房所帶來的幸福感。
　　有關競爭優(yōu)勢，國外的資源學派認為企業(yè)核心競爭優(yōu)勢的來源是有形資源和無形資源，能力學派則認為核心競爭優(yōu)勢來源于企業(yè)能力，而模糊競爭優(yōu)勢理論將核心競爭優(yōu)勢的來源歸結為整體知識庫。國內的學者，對于企業(yè)競爭力，有從企業(yè)“寬度”和“密度”角度分析的，有從產業(yè)平臺、制度平臺、核心能力和市場權力四個方面分析的，也有從資源與能力、創(chuàng)新、

4、人力資本和管理機制等角度分析的?？傮w上來說，國內外對可持續(xù)競爭優(yōu)勢的分析基本上經歷了從外生到內生因素，從有型因素到無形因素，從物質因素到制度管理知識技術因素的轉變，內生的無形的制度管理技術知識等因素逐漸成為可持續(xù)競爭優(yōu)勢來源，基本在學術界達成共識。但針對房地產企業(yè)的可持續(xù)競爭優(yōu)勢進行針對性研究的文章太少，這是之前研究的不足。
　　本文認為構成一般性企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢的因素也是構成房地產企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢的因素，但其中最大的不同在于

5、，每一類因素，對于可持續(xù)競爭優(yōu)勢的貢獻大小，在房地產企業(yè)當中同在一般企業(yè)當中的是不同的。轉型時期的房地產，要更加關注產品、創(chuàng)新、服務質量，資本和土地固然重要，但已經不是核心競爭要素。
　　根據房地產開發(fā)企業(yè)的特點，可將房地產企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢指標體系概括為硬件指標和軟件指標兩種。所謂硬件指標是指房地產開發(fā)企業(yè)所擁有的生產要素及能力具體包括資本力、勞動力、科技力、產品力、生產力、營銷力;所謂軟件指標是指房地產開發(fā)企業(yè)的內部運行環(huán)境的

6、綜合體，具體包括制度力、管理力、文化力、組織力、創(chuàng)新力。構造房地產企業(yè)綜合可持續(xù)競爭優(yōu)勢綜合評價指標體系(=βn=3∑i=1kiKi+xn=3∑i=1liLi+δn=3Σi=1miMi+εn=3∑i=1piPi+ηn=2∑i=1tiTi+vn=2∑i=1niNi+φn=2∑i=1ziZi+ψn=3∑i=1giGi+γn-2∑i=1wiWi+θn-2∑i=1ciCi)
　　（β、x、δ、ε、η、v、φ、ψ、γ、θ分別代表資本力、勞動

7、力、科技力、產品力、生產力、營銷力、制度力、管理力、文化力和組織力在房地產開發(fā)企業(yè)綜合競爭力中的權重，根據各指標在企業(yè)競爭力中的重要程度，其權重估計值分別為0.05、0.15、0.05、0.1、0.15、0.1、0.1、0.1、0.1、0.1)
　　運用房地產企業(yè)可持續(xù)競爭優(yōu)勢指標體系計算出建華置地可持續(xù)競爭優(yōu)勢大小。從可持續(xù)競爭優(yōu)勢各要素來講，區(qū)位力和文化力競爭優(yōu)勢較好，勞動力競爭優(yōu)勢次之，資本力和科技力的競爭優(yōu)勢再次之，產品力